Contrato de Construção
Este contrato é celebrado em 7 de novembro de 2026 entre:
- Marlow Family Trust, de 22 Birch Avenue, Auckland 1010, Nova Zelândia (“o Dono da Obra”); e
- Kestrel Building Ltd, de Unidade 4, 70 Harbour Road, Auckland 1011, Nova Zelândia (“o Empreiteiro”).
Licença ou registo do Empreiteiro: Profissional de construção licenciado n.º 123456
O Dono da Obra pretende que sejam realizados trabalhos de construção no local indicado abaixo e o Empreiteiro aceita realizá-los. As partes acordam no seguinte.
1. Os trabalhos
1.1 O Empreiteiro realizará e concluirá os seguintes trabalhos, em 22 Birch Avenue, Auckland 1010, Nova Zelândia (“o Local da Obra”), juntamente com tudo o que seja razoavelmente necessário para os concluir (“os Trabalhos”):
- uma ampliação de dois pisos na parte de trás, com cerca de 60 metros quadrados, conforme os desenhos
- uma nova cobertura, janelas e portas exteriores
- instalações elétricas, canalização e aquecimento para a ampliação
- acabamentos interiores até à pintura
1.2 Os Trabalhos estão representados nos seguintes desenhos e documentos e devem ser executados de acordo com eles (“os Documentos do Contrato”):
Desenhos A101 a A110, revisão C, datados de 4 de setembro de 2026, e a especificação datada de 4 de setembro de 2026, de Hale Architects
1.3 Os seguintes trabalhos não estão incluídos nos Trabalhos:
paisagismo, móveis de cozinha e eletrodomésticos, cortinados e mobiliário
1.4 Se os Documentos do Contrato forem contraditórios entre si, o Empreiteiro informará imediatamente o Dono da Obra e seguirá a instrução escrita deste. Se os Documentos do Contrato não descreverem algo que seja claramente necessário para que os Trabalhos fiquem completos, seguros e adequados ao seu fim, o Empreiteiro executará esse trabalho como parte do preço, salvo se se tratar de uma alteração ao abrigo da secção 6.
1.5 O Empreiteiro realizará os Trabalhos com a perícia e o cuidado exigíveis a um empreiteiro experiente e qualificado, utilizando o nível de execução e os materiais definidos nos Documentos do Contrato. Se estes não os definirem, o Empreiteiro utilizará materiais novos de boa qualidade adequados ao uso previsto e uma execução que cumpra os códigos de construção e as boas práticas aplicáveis no Local da Obra. Os Trabalhos cumprirão todas as leis, códigos, normas e licenças que lhes sejam aplicáveis.
2. Preço do contrato
2.1 O Dono da Obra pagará ao Empreiteiro a quantia de NZD 285,000 pelos Trabalhos (“o Preço do Contrato”). O Preço do Contrato não inclui o imposto sobre bens e serviços, que o Proprietário paga para além do preço. Todos os montantes são em Dólares neozelandeses.
2.2 O Preço do Contrato é um preço fixo. Só se altera por uma alteração ao abrigo da secção 6, por um atraso ao abrigo da secção 8 pelo qual o Dono da Obra seja responsável, ou por um ajustamento expressamente permitido por este contrato.
2.3 O Preço do Contrato inclui toda a mão de obra, materiais, maquinaria, equipamento, trabalhos temporários, remoção de resíduos, taxas e encargos do Empreiteiro, e o custo de submeter os Trabalhos a todas as inspeções, exceto o que estiver indicado como excluído.
3. Pagamento
3.1 O Dono da Obra pagará o Preço do Contrato por fases. Quando cada fase abaixo for alcançada, o Empreiteiro enviará ao Dono da Obra uma fatura que indique a fase, o montante devido, a retenção e quaisquer alterações acordadas:
- 10% na assinatura
- 20% quando as fundações e a laje do piso estiverem concluídas
- 25% quando a estrutura e a cobertura estiverem concluídas e estanques às intempéries
- 25% quando a primeira fase das instalações elétricas, da canalização e do isolamento estiver concluída
- 15% na conclusão prática
- o restante quando a retenção for libertada
3.2 O Dono da Obra, ou o arquiteto ou engenheiro por ele indicado, inspecionará os Trabalhos no prazo de 5 dias úteis após a receção de uma fatura e certificará o montante devido, ou informará o Empreiteiro por escrito das razões pelas quais uma fase não foi alcançada. O Dono da Obra pagará o montante certificado no prazo de 10 dias após a fatura. O Dono da Obra só pode pagar em conformidade com uma fase se o trabalho dessa fase estiver concluído e conforme aos Documentos do Contrato.
3.3 O Dono da Obra pode deduzir de um pagamento uma quantia igual ao custo razoável da correção de trabalhos defeituosos, e uma quantia que o Empreiteiro lhe deva, se informar o Empreiteiro por escrito do montante e do motivo antes do vencimento do pagamento. O Dono da Obra pagará o restante atempadamente.
3.4 Um montante não pago quando devido vence juros à taxa de 4% ao ano acima da taxa de base do banco central do país da moeda de pagamento. Se o Dono da Obra não pagar um montante certificado e não contestado de boa-fé, e não o pagar no prazo de 7 dias após uma notificação escrita, o Empreiteiro pode suspender os Trabalhos até ao pagamento, se a lei o permitir, e ser-lhe-á concedida uma prorrogação do prazo pela suspensão.
3.5 Os impostos são pagos conforme indicado na secção 2.1. Se a lei exigir uma retenção na fonte sobre um pagamento, o Dono da Obra fará a retenção, pagará o imposto atempadamente e entregará ao Empreiteiro um recibo oficial.
3.6 O pagamento não constitui aceitação de trabalho defeituoso nem liberta o Empreiteiro de qualquer dever ao abrigo deste contrato.
4. Retenção
4.1 O Dono da Obra reterá 5% de cada pagamento a título de retenção, para garantir a conclusão adequada dos Trabalhos e a correção de defeitos.
4.2 O Dono da Obra libertará metade da retenção a favor do Empreiteiro no prazo de 14 dias após o certificado de conclusão prática, e o restante no prazo de 14 dias após o termo do período de correção de defeitos, se o Empreiteiro tiver corrigido todos os defeitos que lhe foram comunicados. O Dono da Obra pode deduzir da retenção o custo razoável da correção de qualquer defeito que o Empreiteiro não tenha corrigido.
4.3 O Dono da Obra manterá a retenção numa conta separada quando a lei o exigir.
5. Local, acesso e deveres do Dono da Obra
5.1 O Dono da Obra dará ao Empreiteiro acesso exclusivo ao Local da Obra na data de início, e acesso suficiente durante todo o tempo dos Trabalhos, livre de obstáculos e de pessoas, e manterá o Local da Obra disponível. O Dono da Obra é responsável pelo direito de construir no Local da Obra e por quaisquer direitos de vizinhos e de terceiros que possam impedir os Trabalhos.
5.2 O Dono da Obra dará as informações, decisões e aprovações de que o Empreiteiro necessite, em tempo útil e no prazo de 7 dias após um pedido escrito, e disponibilizará uma pessoa com poderes para decidir em seu nome.
5.3 O Dono da Obra não permitirá que outras pessoas trabalhem no Local da Obra sem acordar com o Empreiteiro a forma de colaboração, e não ocupará nem utilizará os Trabalhos, ou parte deles, antes da conclusão prática sem o acordo do Empreiteiro.
5.4 O Empreiteiro trabalhará no Local da Obra apenas em horários razoáveis e de acordo com as regras locais, manterá o Local da Obra limpo e seguro, protegerá edifícios existentes, árvores, infraestruturas e bens de vizinhos, e removerá os seus resíduos.
5.5 O Empreiteiro é responsável pelo Local da Obra e pelos Trabalhos até à conclusão prática e suporta o risco de perda ou dano dos mesmos, exceto danos causados pelo Dono da Obra, ou por guerra ou outro evento não coberto por seguro e que nenhuma das partes poderia evitar.
5.6 O Empreiteiro trabalhará no Local da Obra apenas nestes horários: 7:30 às 17:30, de segunda a sábado, e não em dias feriados.
6. Alterações
6.1 O Dono da Obra pode pedir uma alteração aos Trabalhos, um acréscimo ou uma omissão, por instrução escrita. O Empreiteiro não fará qualquer alteração sem instrução escrita, exceto para responder a uma emergência destinada a proteger pessoas ou bens, caso em que informará imediatamente o Dono da Obra.
6.2 Antes de executar uma alteração pedida pelo Dono da Obra, o Empreiteiro informará este, por escrito, no prazo de 5 dias úteis, do efeito da alteração no Preço do Contrato e na data de conclusão. A alteração é feita quando ambas as partes nela tiverem acordado por escrito, e o Preço do Contrato e a data são alterados conforme acordado.
6.3 Se as partes não chegarem a acordo sobre o custo, a alteração será orçamentada de forma justa com base nos preços dos Documentos do Contrato ou, se não existirem, pelo custo razoável de mão de obra e materiais, acrescido de uma percentagem justa e acordada para despesas gerais e lucro, e qualquer litígio sobre o preço não exime o Empreiteiro de executar a alteração.
6.4 O Empreiteiro pode recusar uma alteração que seja insegura, ilegal ou que não seja possível a um empreiteiro razoável executar.
6.5 Se o Empreiteiro encontrar no Local da Obra condições que não pudessem razoavelmente ter sido descobertas antes da assinatura, como serviços ocultos ou condições do solo muito diferentes das que uma inspeção cuidadosa revelaria, informará imediatamente o Dono da Obra e suspenderá os trabalhos nessa área. O Preço do Contrato e a data de conclusão serão ajustados de forma justa para refletir o custo e o tempo adicionais.
7. Programa e conclusão
7.1 O Empreiteiro dará início às Obras em 1 de março de 2027, executá-las-á com a devida celeridade e sem atrasos e concluí-las-á até 30 de setembro de 2027 ("Data de Conclusão").
7.2 O Empreiteiro entregará ao Dono da Obra, no prazo de 14 dias a contar da assinatura, um programa de trabalhos que indique a sequência e o calendário das principais partes das Obras, mantê-lo-á atualizado e informará imediatamente o Dono da Obra de qualquer facto suscetível de atrasar as Obras.
7.3 As Obras atingem a "conclusão prática" quando estiverem terminadas, exceto quanto a pequenos elementos que não impeçam o Dono da Obra de as utilizar e que possam ser executados sem grande perturbação, quando tiverem sido obtidas todas as inspeções, certificados e aprovações exigidos por lei e quando o Dono da Obra ou o seu representante o tiver certificado por escrito. O Dono da Obra realizará a inspeção no prazo de 7 dias após o aviso do Empreiteiro e não recusará injustificadamente a certificação. O Empreiteiro concluirá os pequenos elementos no prazo de 28 dias.
7.4 Na conclusão prática, o Empreiteiro entregará ao Dono da Obra as chaves, os certificados e aprovações, as garantias e os manuais de instruções dos equipamentos instalados e os desenhos das Obras tal como construídas.
8. Atraso
8.1 O Empreiteiro tem direito a uma prorrogação justa da Data de Conclusão por um atraso que não tenha causado e que não pudesse razoavelmente evitar, causado por uma alteração, pelo Dono da Obra, por outros empreiteiros do Dono da Obra, por decisões tardias ou por atrasos no acesso, por condições previstas na cláusula 6.5, por condições meteorológicas excecionalmente adversas que um empreiteiro cuidadoso não pudesse ter previsto ou por um evento de força maior, mas apenas se o Empreiteiro comunicar por escrito ao Dono da Obra a causa no prazo de 7 dias após dela ter conhecimento e fizer o que razoavelmente puder para reduzir o atraso.
8.2 Se o Empreiteiro não concluir as Obras até à Data de Conclusão, conforme prorrogada, pagará ao Dono da Obra, a título de indemnização, NZD 250 por dia por cada dia a contar dessa data até à conclusão prática. As partes acordam que este montante é uma estimativa justa do prejuízo do Dono da Obra, e não uma penalidade, e constitui o único meio de ressarcimento do Dono da Obra pelo atraso até ao dia da conclusão prática, sem prejuízo do direito do Dono da Obra de resolver o contrato ao abrigo da cláusula 15.
8.3 O Dono da Obra pode deduzir a indemnização por atraso de qualquer quantia que deva ao Empreiteiro.
9. Saúde e segurança
9.1 O Empreiteiro é responsável pela segurança de todas as pessoas no Local da Obra, exceto as pessoas do próprio Dono da Obra que se desloquem ao Local da Obra sem o consentimento do Empreiteiro. Cumprirá todas as leis e regras relativas a saúde, segurança e ambiente, proporcionará métodos de trabalho seguros, equipamento adequado e formação aos seus trabalhadores e manterá o Local da Obra seguro, vedado e sinalizado.
9.2 O Empreiteiro informará imediatamente o Dono da Obra de qualquer acidente, incidente grave ou visita de uma autoridade ao Local da Obra e comunicá-lo-á à autoridade quando a lei o exigir.
9.3 O Empreiteiro não utilizará materiais proibidos ou nocivos e tratará os resíduos perigosos apenas como a lei permite. Se forem encontrados materiais perigosos, como amianto, o Empreiteiro suspenderá os trabalhos nessa área, informará imediatamente o Dono da Obra e as partes tratarão a descoberta como uma condição prevista na cláusula 6.5.
9.4 O Dono da Obra informará o Empreiteiro de qualquer coisa que saiba que possa constituir um perigo no Local da Obra, incluindo serviços subterrâneos e materiais perigosos.
10. Licenças, inspeções e conformidade
10.1 Licenças e aprovações
10.2 O Empreiteiro notificará e comparecerá a todas as inspeções exigidas por lei ou pelas licenças, não cobrirá trabalhos antes de terem sido inspecionados quando isso for exigido e entregará ao Dono da Obra cópias dos resultados das inspeções. Se o Dono da Obra pedir para inspecionar trabalhos antes de serem cobertos, o Empreiteiro permitirá.
10.3 O Empreiteiro pagará as taxas e encargos decorrentes dos seus próprios trabalhos e todas as multas decorrentes da sua própria violação da lei.
11. Seguro
11.1 O Empreiteiro contratará e manterá em vigor, desde a data de início até ao fim do período de defeitos, com uma seguradora de boa reputação, um seguro de responsabilidade civil de, pelo menos, NZD 2,000,000 por cada evento, e o seguro que a lei exija para os seus trabalhadores, e entregará ao Dono da Obra prova disso antes da data de início e sempre que lhe for solicitado.
11.2 O Empreiteiro segurará as Obras contra perda ou dano, pelo custo total da sua reconstrução, desde a data de início até à conclusão prática, em nome de ambas as partes, salvo se o Dono da Obra tiver informado o Empreiteiro, por escrito, de que o fará. A parte que não contratar o seguro não fará nada que anule a apólice da outra parte.
11.3 Se o Empreiteiro não contratar o seguro, o Dono da Obra poderá fazê-lo e cobrar o custo ao Empreiteiro.
12. Subcontratação e trabalhadores
12.1 O Empreiteiro pode recorrer a subempreiteiros, mas continua responsável pelo trabalho deles como se fosse o seu. Não subcontratará a totalidade das Obras sem o consentimento escrito do Dono da Obra e indicará ao Dono da Obra o nome de cada subempreiteiro principal sempre que lhe for pedido.
12.2 O Empreiteiro assegurará que todos os trabalhadores e subempreiteiros tenham as qualificações e licenças adequadas e sejam devidamente supervisionados, sejam pagos e tratados de acordo com a lei e não sejam empregados de forma que viole a lei. O Empreiteiro pagará pontualmente aos seus subempreiteiros e fornecedores, para que não seja constituída qualquer penhora, ónus ou reclamação contra o Estaleiro ou o Dono da Obra. Se tal acontecer, o Empreiteiro regularizará a situação de imediato, à sua custa, e o Dono da Obra poderá pagá-la e descontar o custo no valor a pagar ao Empreiteiro.
12.3 O Dono da Obra pode pedir ao Empreiteiro que retire do Estaleiro uma pessoa que seja incompetente ou que atue de forma insegura ou inadequada, e o Empreiteiro fá-lo-á.
13. Defeitos
13.1 Durante 12 meses a partir da conclusão prática ("o Período de Defeitos"), o Empreiteiro corrigirá, à sua custa e sem demora, todos os defeitos nas Obras que surjam nesse período e que decorram de materiais ou trabalhos que não cumpram este contrato, assim que o Dono da Obra lhe comunicar por escrito. Fará-lo-á num momento que seja conveniente para o Dono da Obra, na medida do possível, e reparará tudo o que for danificado pela reparação.
13.2 Se o Empreiteiro não começar a corrigir um defeito no prazo de 14 dias após uma notificação escrita, ou de imediato se o defeito for uma emergência, o Dono da Obra poderá mandar executar o trabalho por outro empreiteiro, e o Empreiteiro pagará o custo razoável.
13.3 Os trabalhos corrigidos têm um período de defeitos próprio, de igual duração, a contar da data em que forem corrigidos.
13.4 Esta secção não prejudica qualquer outro direito que a lei confira ao Dono da Obra em matéria de defeitos, e o Empreiteiro continua responsável por defeitos que não tenham podido ser detetados durante o Período de Defeitos.
13.5 O Empreiteiro concederá ao Dono da Obra o benefício de qualquer garantia de um fabricante ou fornecedor relativamente a materiais e equipamentos instalados.
14. Responsabilidade
14.1 O Empreiteiro manterá o Dono da Obra indemne de reclamações de terceiros por lesão, morte ou danos materiais que resultem das Obras ou do incumprimento deste contrato pelo Empreiteiro, exceto na medida em que tenham sido causados pelo Dono da Obra.
14.2 Nenhuma das partes é responsável perante a outra por perdas indiretas ou lucros cessantes que não pudessem ter sido razoavelmente previstos. A responsabilidade total do Empreiteiro perante o Dono da Obra, salvo quanto a indemnizações por atraso e a perdas que devessem estar cobertas por seguro, está limitada ao Preço do Contrato. Tal não limita a responsabilidade por morte ou lesão pessoal, por fraude, por abandono deliberado das Obras ou por qualquer outra matéria que a lei não permita limitar.
15. Suspensão e rescisão
15.1 O Dono da Obra pode suspender as Obras por um período razoável mediante notificação escrita. O Empreiteiro protegerá as Obras, e o Dono da Obra pagará os custos razoáveis da suspensão e concederá uma prorrogação do prazo, salvo se a suspensão resultar de incumprimento do Empreiteiro.
15.2 O Dono da Obra pode resolver o presente contrato mediante notificação escrita imediata se o Empreiteiro não iniciar a Obra no prazo, abandonar a Obra, suspender os trabalhos por mais de 14 dias sem motivo, não trabalhar com a diligência devida, continuar a executar trabalhos defeituosos após notificação escrita, não mantiver o seguro, ficar insolvente, ou se o atraso for superior a 60 dias após a Data de Conclusão. O Dono da Obra pode então entrar no local da Obra, reter os materiais e equipamentos aí existentes e concluir a Obra, e o Empreiteiro pagará o custo adicional, para além do que teria sido pago ao Empreiteiro, para a concluir.
15.3 O Empreiteiro pode resolver o presente contrato mediante notificação escrita se o Dono da Obra não pagar uma quantia vencida e certificada por mais de 21 dias após notificação escrita de não pagamento, se o Dono da Obra impedir o Empreiteiro de executar a Obra por mais de 30 dias, ou se o Dono da Obra ficar insolvente. O Dono da Obra pagará então pelos trabalhos executados, pelos materiais encomendados que não possam ser devolvidos, pelo custo razoável de saída do local da Obra e pela perda de lucro que a lei permita.
15.4 O Dono da Obra pode resolver o presente contrato por sua conveniência mediante notificação escrita com 14 dias de antecedência, pagando então ao Empreiteiro pelos trabalhos executados e pelos materiais encomendados, pelo custo razoável da resolução e por uma parte justa do lucro relativo à obra não executada, limitada ao que a lei permita.
15.5 Quando o presente contrato terminar, o Empreiteiro deixará o local da Obra seguro e protegido, entregará ao Dono da Obra todos os projetos, certificados e aprovações de que disponha relativos à Obra, e não retirará materiais que tenham sido pagos.
16. Disposições gerais
- As notificações ao abrigo deste contrato devem ser feitas por escrito e podem ser enviadas por correio eletrónico, ou entregues nos endereços indicados no início deste contrato, ou num outro endereço que uma parte tenha comunicado à outra por escrito.
- O Empreiteiro é um contratante independente e não é empregado, agente ou sócio do Dono da Obra.
- O Empreiteiro não pode ceder este contrato, nem qualquer direito ao abrigo do mesmo, sem o consentimento escrito do Dono da Obra. O Dono da Obra pode ceder os seus direitos a um comprador ou financiador do local da Obra mediante notificação escrita, e o Empreiteiro assinará qualquer documento de que o financiador razoavelmente necessite.
- Este contrato constitui a totalidade do acordo entre as partes relativo à Obra. Substitui tudo o que tenha sido dito ou escrito anteriormente e só pode ser alterado por escrito e assinado por ambas as partes.
- Cada parte manterá confidenciais as informações privadas da outra de que tome conhecimento ao abrigo deste contrato.
- O Empreiteiro pode utilizar fotografias da Obra concluída para a sua promoção, se o Dono da Obra concordar, o que não será recusado sem motivo, e sem mostrar informações privadas.
- Se alguma parte deste contrato não puder ser aplicada, o restante permanece em vigor.
- A parte que não exercer um direito de imediato não renuncia a ele.
- Este contrato pode ser assinado em exemplares separados e por via eletrónica, que em conjunto formam um único contrato.
17. Lei aplicável e litígios
O presente contrato, bem como qualquer litígio que dele resulte, rege-se pelas leis de Nova Zelândia. Se surgir um litígio, as partes reunir-se-ão primeiro e tentarão resolvê-lo de boa-fé no prazo de 21 dias a contar da notificação escrita de uma delas. Podem também acordar solicitar o apoio de um perito independente ou mediador, e cada uma pagará metade do custo. Nenhuma delas utilizará o litígio como motivo para suspender a Obra, exceto nos termos deste contrato.
O lugar para decidir qualquer litígio ao abrigo deste contrato é Auckland. Como são decididos os litígios
Qualquer das partes pode solicitar a um tribunal uma providência urgente e uma providência relativa a pagamento quando a lei preveja um procedimento rápido para decidir um litígio de pagamento em obras de construção.
Assinaturas
Pelo Dono da Obra: Marlow Family Trust
Nome e cargo: ______________
Assinatura: ______________
Data: ______________
Pelo Empreiteiro: Kestrel Building Ltd
Nome e cargo: ______________
Assinatura: ______________
Data: ______________