Contratto di appalto per lavori edili
Il presente contratto è stipulato il 7 novembre 2026 tra:
- Marlow Family Trust, con domicilio in 22 Birch Avenue, Auckland 1010, Nuova Zelanda (“il Committente”); e
- Kestrel Building Ltd, con domicilio in Unità 4, 70 Harbour Road, Auckland 1011, Nuova Zelanda (“l'Appaltatore”).
Licenza o registrazione dell'Appaltatore: Licensed Building Practitioner n. 123456
Il Committente intende far eseguire lavori edili presso il sito indicato di seguito e l'Appaltatore accetta di eseguirli. Le parti concordano quanto segue.
1. Le Opere
1.1 L'Appaltatore eseguirà e completerà i seguenti lavori, presso 22 Birch Avenue, Auckland 1010, Nuova Zelanda (“il Sito”), insieme a tutto quanto è ragionevolmente necessario per completarli (“le Opere”):
- un ampliamento posteriore su due piani di circa 60 metri quadrati, come indicato nei disegni
- un nuovo tetto, nuove finestre e nuove porte esterne
- impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento per l'ampliamento
- finiture interne fino alla tinteggiatura
1.2 Le Opere sono rappresentate nei seguenti elaborati e documenti e devono essere eseguite in conformità ad essi (“i Documenti di Contratto”):
Disegni da A101 ad A110 revisione C del 4 settembre 2026 e capitolato del 4 settembre 2026 redatto da Hale Architects
1.3 I seguenti lavori non sono inclusi nelle Opere:
sistemazione del giardino, mobili ed elettrodomestici da cucina, tende e arredi
1.4 Se i Documenti di Contratto sono in contrasto tra loro, l'Appaltatore ne informerà immediatamente il Committente e seguirà l'istruzione scritta del Committente. Se i Documenti di Contratto non descrivono qualcosa che è chiaramente necessario affinché le Opere siano complete, sicure e idonee alla loro destinazione, l'Appaltatore lo eseguirà nell'ambito del prezzo, salvo che si tratti di una variante ai sensi della sezione 6.
1.5 L'Appaltatore eseguirà le Opere con la diligenza e la perizia richieste a un appaltatore esperto e qualificato, utilizzando il livello di esecuzione e i materiali stabiliti dai Documenti di Contratto. Se questi non ne stabiliscono alcuno, l'Appaltatore utilizzerà materiali nuovi di buona qualità adatti al loro impiego e un'esecuzione conforme alle norme edilizie e alla buona pratica applicabili presso il Sito. Le Opere saranno conformi a ogni legge, norma, standard e permesso applicabile.
2. Prezzo del Contratto
2.1 Il Committente pagherà all'Appaltatore la somma di NZD 285,000 per le Opere (“il Prezzo del Contratto”). Il Prezzo del Contratto esclusa l'imposta sui beni e servizi, che il Committente paga in aggiunta. Tutti gli importi sono espressi in dollari neozelandesi.
2.2 Il Prezzo del Contratto è un prezzo fisso. Esso varia solo per una variante ai sensi della sezione 6, per un ritardo ai sensi della sezione 8 di cui è responsabile il Committente, o per un adeguamento espressamente consentito dal presente contratto.
2.3 Il Prezzo del Contratto comprende tutta la manodopera, i materiali, i macchinari, le attrezzature, le opere provvisionali, la rimozione dei rifiuti, gli onorari e gli oneri dell'Appaltatore, nonché il costo per far superare alle Opere ogni ispezione, salvo quanto indicato come escluso.
3. Pagamento
3.1 Il Committente pagherà il Prezzo del Contratto a stati di avanzamento. Al raggiungimento di ciascuno degli stati di seguito indicati, l'Appaltatore invierà al Committente una fattura che indica lo stato di avanzamento, l'importo dovuto, la ritenuta e le eventuali varianti concordate:
- 10% alla firma
- 20% quando le fondazioni e la soletta del pavimento sono complete
- 25% quando la struttura e il tetto sono completi e a tenuta d'acqua
- 25% quando sono completati gli impianti elettrici e idraulici e l'isolamento di prima fase
- 15% all'ultimazione dei lavori
- il saldo allo svincolo della ritenuta
3.2 Il Committente, o l'architetto o l'ingegnere da lui nominato, ispezionerà le Opere entro 5 giorni lavorativi dal ricevimento di una fattura e certificherà l'importo dovuto oppure comunicherà per iscritto all'Appaltatore le ragioni per cui uno stato di avanzamento non è stato raggiunto. Il Committente pagherà l'importo certificato entro 10 giorni dalla fattura. Il Committente potrà pagare in base a uno stato di avanzamento solo se i lavori relativi a quello stato sono completi e conformi ai Documenti di Contratto.
3.3 Il Committente può trattenere da un pagamento una somma pari al costo ragionevole per correggere lavori difettosi e una somma dovuta dall'Appaltatore, se il Committente comunica per iscritto all'Appaltatore l'importo e la ragione prima della scadenza del pagamento. Il Committente pagherà puntualmente il resto.
3.4 Una somma non pagata alla scadenza matura interessi del 4% annuo oltre il tasso di riferimento della banca centrale del paese della valuta di pagamento. Se il Committente non paga una somma certificata e non contestata in buona fede e non la paga entro 7 giorni da una comunicazione scritta, l'Appaltatore può sospendere le Opere fino al pagamento, se la legge lo consente, e otterrà una proroga del termine per la durata della sospensione.
3.5 Le imposte sono pagate come indicato nella sezione 2.1. Se la legge richiede una ritenuta d'imposta alla fonte su un pagamento, il Committente la applicherà, la verserà puntualmente e fornirà all'Appaltatore una ricevuta ufficiale.
3.6 Il pagamento non costituisce accettazione di lavori difettosi e non libera l'Appaltatore da alcun obbligo previsto dal presente contratto.
4. Ritenuta
4.1 Il Committente tratterrà 5% di ogni pagamento a titolo di ritenuta, a garanzia della corretta ultimazione delle Opere e della correzione dei difetti.
4.2 Il Committente svincolerà all'Appaltatore metà della ritenuta entro 14 giorni dal certificato di ultimazione dei lavori e la parte restante entro 14 giorni dalla fine del periodo di garanzia per i difetti, se l'Appaltatore ha corretto tutti i difetti che gli sono stati comunicati. Il Committente può trattenere dalla ritenuta il costo ragionevole per correggere qualsiasi difetto che l'Appaltatore non abbia corretto.
4.3 Il Committente manterrà la ritenuta in un conto separato ove la legge lo richieda.
5. Cantiere, accesso e obblighi del Committente
5.1 Il Committente garantirà all'Appaltatore l'accesso esclusivo al cantiere alla data di inizio dei lavori e un accesso sufficiente per tutta la durata degli stessi, libero da ostacoli e da persone, e manterrà il cantiere disponibile. Il Committente è responsabile del diritto di edificare sul cantiere e di ogni diritto di vicini e di terzi che possa impedire i lavori.
5.2 Il Committente fornirà le informazioni, le decisioni e le approvazioni necessarie all'Appaltatore, in tempo utile e entro 7 giorni da una richiesta scritta, e metterà a disposizione una persona avente il potere di decidere per il Committente.
5.3 Il Committente non consentirà ad altre persone di lavorare nel cantiere senza aver concordato con l'Appaltatore le modalità della loro collaborazione, e non occuperà né utilizzerà i lavori, o parte di essi, prima dell'ultimazione dei lavori senza il consenso dell'Appaltatore.
5.4 L'Appaltatore lavorerà nel cantiere solo in orari ragionevoli e nel rispetto delle norme locali, manterrà il cantiere pulito e sicuro, proteggerà gli edifici esistenti, gli alberi, i servizi e la proprietà dei vicini, e rimuoverà i propri rifiuti.
5.5 L'Appaltatore è responsabile del cantiere e dei lavori fino all'ultimazione dei lavori e sopporta il rischio di perdita o danneggiamento degli stessi, salvo i danni causati dal Committente, o derivanti da una guerra o da altro evento non coperto dall'assicurazione e che nessuna delle parti avrebbe potuto prevenire.
5.6 L'Appaltatore lavorerà nel cantiere solo nei seguenti orari: dalle 7:30 alle 17:30, dal lunedì al sabato, esclusi i giorni festivi.
6. Varianti
6.1 Il Committente può chiedere una modifica ai lavori, un'aggiunta o un'omissione, mediante istruzione scritta. L'Appaltatore non eseguirà alcuna modifica senza un'istruzione scritta, salvo per fronteggiare un'emergenza a tutela di persone o beni, nel qual caso ne informerà immediatamente il Committente.
6.2 Prima di eseguire una modifica richiesta dal Committente, l'Appaltatore comunicherà al Committente per iscritto, entro 5 giorni lavorativi, l'effetto della modifica sul Prezzo del Contratto e sulla data di completamento. La modifica si intende effettuata quando entrambe le parti l'hanno concordata per iscritto, e il Prezzo del Contratto e la data sono modificati come concordato.
6.3 Se le parti non concordano il costo, la modifica sarà quantificata equamente sulla base delle tariffe indicate nei Documenti di Contratto o, in mancanza, al ragionevole costo della manodopera e dei materiali, maggiorato di una percentuale equa e concordata per spese generali e utile; qualsiasi controversia sul prezzo non esonera l'Appaltatore dall'eseguire la modifica.
6.4 L'Appaltatore può rifiutare una modifica che sia pericolosa, illecita o che un appaltatore ragionevole non sarebbe in grado di realizzare.
6.5 Se l'Appaltatore rileva nel Sito condizioni che non avrebbero potuto ragionevolmente essere scoperte prima della firma, quali servizi nascosti o condizioni del terreno molto diverse da quelle che emergerebbero da un'ispezione accurata, ne informerà immediatamente il Committente e sospenderà i lavori in quella zona. Il Prezzo del Contratto e la data di ultimazione sono modificati equamente per il maggior costo e il maggior tempo.
7. Programma e ultimazione
7.1 L'Appaltatore inizierà i Lavori il 1 marzo 2027, li eseguirà con la dovuta sollecitudine e senza ritardo e li ultimerà entro il 30 settembre 2027 («la Data di Ultimazione»).
7.2 L'Appaltatore fornirà al Committente, entro 14 giorni dalla firma, un programma che indichi l'ordine e i tempi delle principali parti dei Lavori, lo manterrà aggiornato e informerà immediatamente il Committente di qualsiasi circostanza che possa ritardare i Lavori.
7.3 I Lavori raggiungono la «ultimazione pratica» quando sono terminati, salvo piccole voci che non impediscono al Committente di utilizzarli e che possono essere eseguite senza notevole disturbo, tutte le ispezioni, i certificati e le approvazioni richiesti dalla legge sono stati rilasciati e il Committente o il suo rappresentante lo ha certificato per iscritto. Il Committente ispezionerà entro 7 giorni dalla comunicazione dell'Appaltatore e non rifiuterà irragionevolmente di certificare. L'Appaltatore completerà le piccole voci entro 28 giorni.
7.4 All'ultimazione pratica l'Appaltatore consegnerà al Committente le chiavi, i certificati e le approvazioni, le garanzie e i manuali di istruzioni per le apparecchiature installate e i disegni dei Lavori come realizzati.
8. Ritardo
8.1 L'Appaltatore ha diritto a una proroga equa della Data di Ultimazione per un ritardo che non ha causato e che non avrebbe potuto ragionevolmente evitare, determinato da una variante, dal Committente, da altri appaltatori del Committente, da decisioni o accessi tardivi, da condizioni ai sensi della sezione 6.5, da condizioni meteorologiche eccezionalmente avverse che un appaltatore diligente non avrebbe potuto prevedere o da un evento di forza maggiore, ma solo se l'Appaltatore comunica per iscritto al Committente la causa entro 7 giorni da quando ne è venuto a conoscenza e fa quanto ragionevolmente possibile per ridurre il ritardo.
8.2 Se l'Appaltatore non ultima i Lavori entro la Data di Ultimazione, come prorogata, l'Appaltatore pagherà al Committente a titolo di risarcimento NZD 250 al giorno per ogni giorno da tale data fino all'ultimazione pratica. Le parti concordano che tale importo costituisce una stima equa del danno del Committente e non una penale, ed è l'unico rimedio del Committente per il ritardo fino al giorno dell'ultimazione pratica, ma non pregiudica il diritto del Committente di risolvere il contratto ai sensi della sezione 15.
8.3 Il Committente può detrarre il risarcimento per il ritardo da qualsiasi somma dovuta all'Appaltatore.
9. Salute e sicurezza
9.1 L'Appaltatore è responsabile della sicurezza di tutte le persone presenti nel Sito, ad eccezione del personale del Committente che accede al Sito senza il consenso dell'Appaltatore. Rispetterà ogni legge e norma in materia di salute, sicurezza e ambiente, fornirà ai propri lavoratori metodi di lavoro sicuri, attrezzature adeguate e formazione, e manterrà il Sito sicuro, recintato e segnalato.
9.2 L'Appaltatore informerà immediatamente il Committente di qualsiasi incidente, evento grave o visita di un'autorità nel Sito e lo segnalerà all'autorità ove la legge lo richieda.
9.3 L'Appaltatore non utilizzerà materiali vietati o nocivi e tratterà i rifiuti pericolosi solo nei modi consentiti dalla legge. Se vengono rinvenuti materiali pericolosi, come l'amianto, l'Appaltatore sospenderà i lavori in quella zona, ne informerà immediatamente il Committente e le parti tratteranno il rinvenimento come una condizione ai sensi della sezione 6.5.
9.4 Il Committente informerà l'Appaltatore di tutto ciò che sa poter costituire un pericolo nel Sito, compresi i servizi sotterranei e i materiali pericolosi.
10. Permessi, ispezioni e conformità
10.1 Permessi e approvazioni
10.2 L'Appaltatore darà comunicazione e presenzierà a tutte le ispezioni richieste dalla legge o dai permessi, non coprirà i Lavori prima che siano stati ispezionati ove ciò sia richiesto e fornirà al Committente copia dei risultati delle ispezioni. Se il Committente chiede di ispezionare i Lavori prima che siano coperti, l'Appaltatore lo consentirà.
10.3 L'Appaltatore pagherà i compensi e gli oneri derivanti dai propri lavori e tutte le sanzioni derivanti dalla propria violazione della legge.
11. Assicurazione
11.1 L'Appaltatore stipulerà e manterrà in vigore, dalla data di inizio fino al termine del Periodo di Garanzia per Vizi, presso un assicuratore di comprovata affidabilità, un'assicurazione di responsabilità civile verso terzi di almeno NZD 2,000,000 per ogni singolo evento e l'assicurazione richiesta dalla legge per i propri lavoratori, e ne fornirà prova al Committente prima della data di inizio e su richiesta.
11.2 L'Appaltatore assicurerà i Lavori contro perdita o danno, per l'intero costo della loro ricostruzione, dalla data di inizio fino all'ultimazione dei Lavori, a nome congiunto delle parti, salvo che il Committente abbia comunicato per iscritto all'Appaltatore che provvederà in tal senso. La parte che non stipula l'assicurazione non farà nulla che possa rendere nulla la polizza dell'altra.
11.3 Se l'Appaltatore non stipula l'assicurazione, il Committente può provvedervi e addebitarne il costo all'Appaltatore.
12. Subappalto e lavoratori
12.1 L'Appaltatore può avvalersi di subappaltatori, ma resta responsabile del loro operato come se fosse proprio. Non subappalterà l'intera esecuzione dei Lavori senza il consenso scritto del Committente e, su richiesta, comunicherà al Committente il nome di ogni subappaltatore principale.
12.2 L'Appaltatore si assicurerà che tutti i lavoratori e i subappaltatori siano adeguatamente qualificati, abilitati e supervisionati, siano retribuiti e trattati secondo la legge e non siano impiegati in modo contrario alla legge. L'Appaltatore pagherà puntualmente i propri subappaltatori e fornitori, in modo che non siano iscritti privilegi o gravami né avanzate pretese sul Cantiere o nei confronti del Committente. In tal caso, l'Appaltatore lo farà estinguere immediatamente a proprie spese, e il Committente potrà pagarlo e recuperarne l'importo dall'Appaltatore.
12.3 Il Committente può chiedere all'Appaltatore di allontanare dal Cantiere una persona incompetente o che si comporti in modo non sicuro o scorretto, e l'Appaltatore vi provvederà.
13. Vizi
13.1 Per 12 mesi dall'ultimazione dei lavori («il Periodo di Garanzia per Vizi») l'Appaltatore eliminerà, a proprie spese e senza indugio, ogni vizio dei Lavori che si manifesti in tale periodo e che sia dovuto a materiali o lavorazioni non conformi al presente contratto, non appena il Committente glielo comunicherà per iscritto. Vi provvederà in un momento che, nei limiti del possibile, sia conveniente per il Committente e ripristinerà quanto danneggiato dalla riparazione.
13.2 Se l'Appaltatore non inizia a eliminare un vizio entro 14 giorni da una comunicazione scritta, o immediatamente se il vizio costituisce un'emergenza, il Committente può far eseguire l'intervento da un altro appaltatore e l'Appaltatore pagherà il costo ragionevole.
13.3 I lavori riparati hanno un proprio Periodo di Garanzia per Vizi della stessa durata, decorrente dalla data della riparazione.
13.4 La presente sezione non pregiudica alcun altro diritto riconosciuto al Committente dalla legge in materia di vizi, e l'Appaltatore resta responsabile per i vizi che non potevano essere rilevati entro il Periodo di Garanzia per Vizi.
13.5 L'Appaltatore riconoscerà al Committente il beneficio di ogni garanzia del produttore o del fornitore per i materiali e le apparecchiature installati.
14. Responsabilità
14.1 L'Appaltatore manterrà indenne il Committente da pretese di terzi per lesioni personali, morte o danni a beni derivanti dai Lavori o dall'inadempimento del presente contratto da parte dell'Appaltatore, salvo nella misura in cui siano stati causati dal Committente.
14.2 Nessuna delle parti è responsabile verso l'altra per perdite indirette o mancato guadagno che non potessero ragionevolmente essere previsti. La responsabilità complessiva dell'Appaltatore verso il Committente, salvo per i danni da ritardo e per le perdite che dovrebbero essere coperte dall'assicurazione, è limitata al Prezzo del Contratto. Ciò non limita la responsabilità per morte o lesioni personali, per frode, per abbandono doloso dei Lavori o per qualsiasi altra cosa che la legge non consenta di limitare.
15. Sospensione e risoluzione
15.1 Il Committente può sospendere i Lavori per un periodo ragionevole mediante comunicazione scritta. L'Appaltatore proteggerà i Lavori, e il Committente pagherà i costi ragionevoli della sospensione e concederà una proroga dei termini, salvo che la sospensione sia dovuta a inadempimento dell'Appaltatore.
15.2 Il Committente può risolvere il presente contratto con comunicazione scritta con effetto immediato se l'Appaltatore non inizia i Lavori nei tempi previsti, oppure li abbandona o sospende i lavori per più di 14 giorni senza motivo, oppure non esegue i lavori con la dovuta sollecitudine, oppure continua a eseguire lavori difettosi dopo una diffida scritta, oppure non mantiene la copertura assicurativa, oppure si trova in stato di insolvenza, oppure se il ritardo supera i 60 giorni dalla Data di completamento. Il Committente può quindi accedere al Cantiere, trattenere i materiali e le attrezzature ivi presenti e completare i Lavori, e l'Appaltatore pagherà il costo aggiuntivo, rispetto a quanto sarebbe stato corrisposto all'Appaltatore, per completarli.
15.3 L'Appaltatore può risolvere il presente contratto con comunicazione scritta se il Committente non paga una somma dovuta e certificata per più di 21 giorni dopo una comunicazione scritta di mancato pagamento, se il Committente impedisce all'Appaltatore di eseguire i Lavori per più di 30 giorni, oppure se il Committente si trova in stato di insolvenza. Il Committente pagherà quindi il lavoro svolto, i materiali ordinati e non restituibili, il costo ragionevole per lasciare il Cantiere e il mancato guadagno consentito dalla legge.
15.4 Il Committente può risolvere il presente contratto per propria convenienza con comunicazione scritta con preavviso di 14 giorni, e pagherà quindi all'Appaltatore il lavoro svolto e i materiali ordinati, il costo ragionevole per la risoluzione e una quota equa del profitto sui lavori non eseguiti, nei limiti consentiti dalla legge.
15.5 Alla cessazione del presente contratto, l'Appaltatore lascerà il Cantiere in condizioni di sicurezza, consegnerà al Committente tutti i progetti, i certificati e le approvazioni di cui dispone per i Lavori e non asporterà materiali già pagati.
16. Disposizioni generali
- Le comunicazioni ai sensi del presente contratto devono essere in forma scritta e possono essere inviate via email, oppure consegnate agli indirizzi indicati all'inizio del presente contratto, o a un altro indirizzo che una parte abbia comunicato all'altra per iscritto.
- L'Appaltatore è un appaltatore indipendente e non un dipendente, agente o socio del Committente.
- L'Appaltatore non può cedere il presente contratto, né alcun diritto derivante da esso, senza il consenso scritto del Committente. Il Committente può cedere i propri diritti a un acquirente o a un finanziatore del Cantiere mediante comunicazione scritta, e l'Appaltatore firmerà ogni documento ragionevolmente necessario al finanziatore.
- Il presente contratto costituisce l'intero accordo tra le parti in merito ai Lavori. Sostituisce ogni intesa o dichiarazione precedente, scritta o verbale, e può essere modificato solo per iscritto e con la firma di entrambe le parti.
- Ciascuna parte manterrà riservate le informazioni private dell'altra di cui venga a conoscenza in virtù del presente contratto.
- L'Appaltatore può utilizzare fotografie dei Lavori completati per la propria promozione, se il Committente acconsente, consenso che non sarà negato senza motivo, e senza mostrare informazioni private.
- Se una qualsiasi parte del presente contratto non è applicabile, le restanti disposizioni rimangono in vigore.
- La parte che non esercita immediatamente un diritto non vi rinuncia.
- Il presente contratto può essere sottoscritto in copie separate e in formato elettronico, che insieme costituiscono un unico contratto.
17. Legge applicabile e controversie
Il presente contratto, e qualsiasi controversia che ne derivi, è disciplinato dalle leggi di Nuova Zelanda. In caso di controversia, le parti si incontreranno innanzitutto e tenteranno di risolverla in buona fede entro 21 giorni da quando una parte ne abbia dato comunicazione scritta. Potranno inoltre concordare di chiedere l'aiuto di un esperto indipendente o di un mediatore, e ciascuna pagherà la metà del costo. Nessuna delle due userà la controversia come motivo per interrompere i Lavori, salvo quanto previsto dal presente contratto.
Il luogo competente a decidere qualsiasi controversia ai sensi del presente contratto è Auckland. Modalità di decisione delle controversie
Ciascuna parte può chiedere a un tribunale un provvedimento urgente e un provvedimento in materia di pagamento laddove la legge preveda una procedura rapida per decidere una controversia di pagamento in materia di lavori edili.
Firme
Per il Committente: Marlow Family Trust
Nome e qualifica: ______________
Firma: ______________
Data: ______________
Per l'Appaltatore: Kestrel Building Ltd
Nome e qualifica: ______________
Firma: ______________
Data: ______________