Contrato de obra
Este contrato se celebra el 7 de noviembre de 2026 entre:
- Marlow Family Trust, con domicilio en 22 Birch Avenue, Auckland 1010, Nueva Zelanda («el Propietario»); y
- Kestrel Building Ltd, con domicilio en Unidad 4, 70 Harbour Road, Auckland 1011, Nueva Zelanda («el Contratista»).
Licencia o registro del Contratista: Profesional de la construcción autorizado n.º 123456
El Propietario desea que se ejecuten obras de construcción en el emplazamiento indicado a continuación y el Contratista acepta realizarlas. Las partes acuerdan lo siguiente.
1. La obra
1.1 El Contratista ejecutará y completará los siguientes trabajos, en 22 Birch Avenue, Auckland 1010, Nueva Zelanda («el Emplazamiento»), junto con todo lo que sea razonablemente necesario para completarlos («la Obra»):
- una ampliación trasera de dos plantas de unos 60 metros cuadrados, según los planos
- una cubierta nueva, ventanas y puertas exteriores
- instalación eléctrica, fontanería y calefacción para la ampliación
- acabados interiores hasta la pintura
1.2 La Obra se describe en los siguientes planos y documentos y debe ejecutarse conforme a ellos («los Documentos del Contrato»):
Planos A101 a A110 revisión C de fecha 4 de septiembre de 2026, y la especificación de fecha 4 de septiembre de 2026 de Hale Architects
1.3 Los siguientes trabajos no están incluidos en la Obra:
paisajismo, muebles de cocina y electrodomésticos, cortinas y mobiliario
1.4 Si los Documentos del Contrato se contradicen entre sí, el Contratista lo comunicará de inmediato al Propietario y seguirá su instrucción escrita. Si los Documentos del Contrato no describen algo que sea claramente necesario para que la Obra quede completa, segura y apta para su finalidad, el Contratista lo realizará como parte del precio, salvo que constituya una modificación conforme a la sección 6.
1.5 El Contratista ejecutará la Obra con la pericia y el cuidado que cabe esperar de un contratista experimentado y cualificado, utilizando la calidad de ejecución y los materiales establecidos en los Documentos del Contrato. Si estos no establecen ninguno, el Contratista utilizará materiales nuevos de buena calidad adecuados a su uso y una ejecución que cumpla los códigos de construcción y las buenas prácticas aplicables en el Emplazamiento. La Obra cumplirá todas las leyes, códigos, normas y permisos que le sean aplicables.
2. Precio del Contrato
2.1 El Propietario pagará al Contratista la suma de NZD 285,000 por la Obra («el Precio del Contrato»). El precio no incluye el impuesto sobre bienes y servicios, que el Propietario paga además. Todas las cantidades se expresan en dólares neozelandeses.
2.2 El Precio del Contrato es un precio fijo. Solo cambiará por una modificación conforme a la sección 6, por un retraso conforme a la sección 8 del que sea responsable el Propietario, o por un ajuste que este contrato permita expresamente.
2.3 El Precio del Contrato incluye toda la mano de obra, materiales, maquinaria, equipos, obras temporales, retirada de residuos, honorarios, tasas y cargos del Contratista, y el coste de que la Obra supere todas las inspecciones, salvo lo que se indique como excluido.
3. Pago
3.1 El Propietario pagará el Precio del Contrato por etapas. Al alcanzarse cada una de las etapas indicadas a continuación, el Contratista enviará al Propietario una factura que indique la etapa, el importe debido, la retención y las modificaciones que se hayan acordado:
- 10% a la firma
- 20% cuando estén terminados los cimientos y la losa del suelo
- 25% cuando estén terminados y estancos el entramado y la cubierta
- 25% cuando estén terminadas las instalaciones eléctricas, de fontanería y de aislamiento de primera fase
- 15% en la finalización práctica
- el resto a la liberación de la retención
3.2 El Propietario, o el arquitecto o ingeniero que haya designado, inspeccionará la Obra dentro de los 5 días hábiles siguientes a la recepción de una factura y certificará el importe debido, o comunicará por escrito al Contratista por qué no se ha alcanzado una etapa. El Propietario pagará el importe certificado dentro de 10 días desde la factura. El Propietario solo podrá pagar con arreglo a una etapa si los trabajos de esa etapa están completos y son conformes a los Documentos del Contrato.
3.3 El Propietario podrá retener de un pago una suma igual al coste razonable de subsanar trabajos defectuosos, y una suma que el Contratista le deba, si comunica por escrito al Contratista el importe y el motivo antes del vencimiento del pago. El Propietario pagará el resto puntualmente.
3.4 Toda suma no pagada a su vencimiento devengará un interés del 4% anual por encima del tipo base del banco central del país de la moneda de pago. Si el Propietario no paga una suma certificada y no discutida de buena fe, y no la paga dentro de los 7 días siguientes a una notificación escrita, el Contratista podrá suspender la Obra hasta que se le pague, si la ley lo permite, y se le concederá una ampliación de plazo por la suspensión.
3.5 Los impuestos se pagan según lo dispuesto en la sección 2.1. Si la ley exige una retención de impuestos en la fuente sobre un pago, el Propietario la deducirá, la ingresará puntualmente y entregará al Contratista un recibo oficial.
3.6 El pago no constituye la aceptación de trabajos defectuosos ni libera al Contratista de ninguna obligación conforme a este contrato.
4. Retención
4.1 El Propietario retendrá 5% de cada pago en concepto de retención, para garantizar la correcta finalización de la Obra y la subsanación de defectos.
4.2 El Propietario liberará la mitad de la retención al Contratista dentro de los 14 días siguientes al certificado de finalización práctica, y el resto dentro de los 14 días siguientes al final del periodo de defectos, si el Contratista ha subsanado todos los defectos que se le comunicaron. El Propietario podrá descontar de la retención el coste razonable de subsanar cualquier defecto que el Contratista no haya subsanado.
4.3 El Propietario mantendrá la retención en una cuenta separada cuando la ley lo exija.
5. Emplazamiento, acceso y obligaciones del Propietario
5.1 El Propietario dará al Contratista acceso exclusivo al Emplazamiento en la fecha de inicio, y acceso suficiente durante todo el tiempo de la Obra, libre de obstáculos y de personas, y mantendrá el Emplazamiento disponible. El Propietario es responsable del derecho a construir en el Emplazamiento y de cualesquiera derechos de vecinos y terceros que pudieran impedir la Obra.
5.2 El Propietario facilitará la información, las decisiones y las aprobaciones que el Contratista necesite, con la debida antelación y dentro de los 7 días siguientes a una solicitud escrita, y pondrá a disposición una persona con autoridad para decidir en su nombre.
5.3 El Propietario no permitirá que otras personas trabajen en el Emplazamiento sin acordar con el Contratista cómo colaborarán, y no ocupará ni utilizará la Obra, o parte de ella, antes de la finalización práctica sin el acuerdo del Contratista.
5.4 El Contratista trabajará en el Emplazamiento solo en horarios razonables y conforme a las normas locales, mantendrá el Emplazamiento limpio y seguro, protegerá los edificios, árboles, servicios e instalaciones existentes y los bienes de los vecinos, y retirará sus residuos.
5.5 El Contratista es responsable del Emplazamiento y de la Obra hasta la finalización práctica y asume el riesgo de pérdida o daño de los mismos, salvo por daños causados por el Propietario, o por una guerra u otro acontecimiento que el seguro no cubra y que ninguna de las partes pudiera evitar.
5.6 El Contratista trabajará en el Emplazamiento solo en este horario: de 7:30 a. m. a 5:30 p. m., de lunes a sábado, y no en días festivos.
6. Modificaciones
6.1 El Propietario podrá solicitar un cambio en la Obra, una adición o una supresión, mediante una instrucción escrita. El Contratista no hará ningún cambio sin una instrucción escrita, salvo para atender una emergencia destinada a proteger a personas o bienes, en cuyo caso informará de inmediato al Propietario.
6.2 Antes de realizar un cambio solicitado por el Propietario, el Contratista comunicará por escrito al Propietario, dentro de los 5 días hábiles siguientes, el efecto del cambio sobre el Precio del Contrato y sobre la fecha de finalización. El cambio se realizará cuando ambas partes lo hayan acordado por escrito, y el Precio del Contrato y la fecha se modificarán según lo acordado.
6.3 Si las partes no se ponen de acuerdo sobre el coste, el cambio se valorará de forma justa conforme a los precios previstos en los Documentos del Contrato o, si no los hubiera, al coste razonable de mano de obra y materiales, más un porcentaje justo y acordado por gastos generales y beneficio. Cualquier disputa sobre el precio no exime al Contratista de ejecutar el cambio.
6.4 El Contratista podrá rechazar un cambio que sea inseguro, ilícito o que no fuera posible para un contratista razonable.
6.5 Si el Contratista encuentra en el Sitio condiciones que razonablemente no podrían haberse descubierto antes de la firma, como instalaciones ocultas o condiciones del terreno muy distintas de las que mostraría una inspección cuidadosa, lo comunicará de inmediato al Propietario y suspenderá los trabajos en esa zona. El Precio del Contrato y la fecha de finalización se modificarán de forma justa para reflejar el coste y el tiempo adicionales.
7. Programa y finalización
7.1 El Contratista iniciará las Obras el 1 de marzo de 2027, las ejecutará con la debida diligencia y sin demora, y las finalizará en la fecha 30 de septiembre de 2027 («la Fecha de Finalización»).
7.2 El Contratista entregará al Propietario, en un plazo de 14 días desde la firma, un programa de obra que muestre el orden y los plazos de las principales partes de las Obras. Lo mantendrá actualizado y comunicará de inmediato al Propietario cualquier circunstancia que pueda retrasar las Obras.
7.3 Las Obras alcanzarán la «finalización práctica» cuando estén terminadas, salvo por partidas menores que no impidan al Propietario usarlas y que puedan ejecutarse sin grandes molestias, cuando se hayan otorgado todas las inspecciones, certificados y autorizaciones exigidos por la ley, y cuando el Propietario o su representante lo haya certificado por escrito. El Propietario inspeccionará en un plazo de 7 días desde el aviso del Contratista y no se negará a certificar sin motivo razonable. El Contratista terminará las partidas menores en un plazo de 28 días.
7.4 En la finalización práctica, el Contratista entregará al Propietario las llaves, los certificados y autorizaciones, las garantías y los manuales de instrucciones de los equipos instalados, y los planos de las Obras tal como se han construido.
8. Retraso
8.1 El Contratista tendrá derecho a una prórroga justa de la Fecha de Finalización por un retraso que no haya causado y que razonablemente no haya podido evitar, cuando dicho retraso se deba a una modificación, al Propietario, a otros contratistas del Propietario, a decisiones o accesos tardíos, a las condiciones previstas en la sección 6.5, a condiciones meteorológicas excepcionalmente adversas que un contratista cuidadoso no hubiera podido prever, o a un supuesto de fuerza mayor. No obstante, solo tendrá derecho a la prórroga si comunica por escrito al Propietario la causa en un plazo de 7 días desde que tenga conocimiento de ella y hace lo razonablemente posible para reducir el retraso.
8.2 Si el Contratista no finaliza las Obras en la Fecha de Finalización, según se haya prorrogado, pagará al Propietario una indemnización de NZD 250 al día por cada día transcurrido desde esa fecha hasta la finalización práctica. Las partes acuerdan que esta suma es una estimación justa de la pérdida del Propietario y no una penalización. Constituye el único remedio del Propietario por el retraso hasta el día de la finalización práctica, pero no afecta al derecho del Propietario a resolver el contrato conforme a la sección 15.
8.3 El Propietario podrá deducir la indemnización por retraso de cualquier suma que deba al Contratista.
9. Salud y seguridad
9.1 El Contratista es responsable de la seguridad de todas las personas presentes en el Sitio, salvo las personas del propio Propietario que accedan al Sitio sin el consentimiento del Contratista. Cumplirá todas las leyes y normas sobre salud, seguridad y medio ambiente, proporcionará métodos de trabajo seguros, equipos adecuados y formación a sus trabajadores, y mantendrá el Sitio protegido, vallado y señalizado.
9.2 El Contratista comunicará de inmediato al Propietario cualquier accidente, incidente grave o visita de una autoridad al Sitio, y lo notificará a la autoridad cuando la ley lo exija.
9.3 El Contratista no utilizará materiales prohibidos o nocivos y gestionará los residuos peligrosos únicamente como permita la ley. Si se encuentran materiales peligrosos, como amianto, el Contratista suspenderá los trabajos en esa zona, lo comunicará de inmediato al Propietario y las partes tratarán el hallazgo como una condición prevista en la sección 6.5.
9.4 El Propietario comunicará al Contratista cualquier circunstancia que conozca y que pueda suponer un peligro en el Sitio, incluidas las instalaciones subterráneas y los materiales peligrosos.
10. Permisos, inspecciones y cumplimiento
10.1 Permisos y autorizaciones
10.2 El Contratista notificará y asistirá a todas las inspecciones que exijan la ley o los permisos, no ocultará trabajos antes de que hayan sido inspeccionados cuando ello sea exigible, y entregará al Propietario copias de los resultados de las inspecciones. Si el Propietario pide inspeccionar trabajos antes de que se cubran, el Contratista se lo permitirá.
10.3 El Contratista pagará las tasas y cargos que se deriven de su propia obra, y todas las multas que se deriven de su propio incumplimiento de la ley.
11. Seguros
11.1 El Contratista contratará y mantendrá en vigor desde la fecha de inicio hasta el final del Periodo de Defectos, con una aseguradora de reconocido prestigio, un seguro de responsabilidad civil general por al menos NZD 2,000,000 por cada siniestro, y el seguro que la ley exija para sus trabajadores, y entregará al Propietario prueba de ello antes de la fecha de inicio y cuando se le solicite.
11.2 El Contratista asegurará la Obra contra pérdida o daño, por el coste total de reconstruirla, desde la fecha de inicio hasta la recepción práctica, a nombre conjunto de las partes, salvo que el Propietario haya comunicado por escrito al Contratista que lo hará él. La parte que no asegure no hará nada que anule la póliza de la otra.
11.3 Si el Contratista no contrata el seguro, el Propietario podrá contratarlo y cargar el coste al Contratista.
12. Subcontratación y trabajadores
12.1 El Contratista podrá utilizar subcontratistas, pero seguirá siendo responsable de su trabajo como si fuera propio. No subcontratará la totalidad de la Obra sin el consentimiento por escrito del Propietario, y comunicará al Propietario el nombre de cada subcontratista principal cuando se le solicite.
12.2 El Contratista se asegurará de que todos los trabajadores y subcontratistas estén debidamente cualificados, cuenten con las licencias necesarias y estén supervisados, de que se les pague y trate conforme a la ley, y de que no se les emplee de forma que infrinja la ley. El Contratista pagará puntualmente a sus subcontratistas y proveedores, para que no se imponga ningún gravamen, cargo o reclamación contra el emplazamiento o el Propietario. Si se impone alguno, el Contratista lo levantará de inmediato a su propio coste, y el Propietario podrá pagarlo y descontar el coste al Contratista.
12.3 El Propietario podrá pedir al Contratista que retire del emplazamiento a cualquier persona que sea incompetente o que actúe de forma insegura o indebida, y el Contratista lo hará.
13. Defectos
13.1 Durante 12 meses desde la finalización práctica (el «Periodo de Defectos»), el Contratista subsanará, a su propio coste y sin demora, todos los defectos de la Obra que aparezcan durante ese tiempo y que se deban a materiales o trabajos que no cumplan este contrato, tan pronto como el Propietario se lo comunique por escrito. Lo hará en un momento que convenga al Propietario en la medida de lo posible, y reparará cualquier cosa que resulte dañada por la reparación.
13.2 Si el Contratista no empieza a subsanar un defecto en un plazo de 14 días desde la notificación por escrito, o de inmediato si el defecto es una emergencia, el Propietario podrá encargar el trabajo a otro contratista y el Contratista pagará el coste razonable.
13.3 Los trabajos subsanados tendrán su propio periodo de defectos de la misma duración desde la fecha en que se subsanen.
13.4 Esta sección no priva al Propietario de ningún otro derecho que la ley le otorgue en relación con defectos, y el Contratista seguirá siendo responsable de los defectos que no pudieran verse dentro del Periodo de Defectos.
13.5 El Contratista cederá al Propietario el beneficio de cualquier garantía de fabricante o proveedor sobre los materiales y equipos instalados.
14. Responsabilidad
14.1 El Contratista mantendrá al Propietario libre de reclamaciones de terceros por lesiones, muerte o daños a la propiedad que se deriven de la Obra o del incumplimiento de este contrato por el Contratista, salvo en la medida en que el Propietario las haya causado.
14.2 Ninguna de las partes será responsable frente a la otra por pérdidas indirectas o lucro cesante que no pudieran haberse previsto razonablemente. La responsabilidad total del Contratista frente al Propietario, salvo por daños por retraso y por pérdidas que debiera cubrir un seguro, se limita al Precio del Contrato. Esto no limita la responsabilidad por muerte o lesiones personales, por fraude, por abandono deliberado de la Obra, ni por cualquier cosa que la ley no permita limitar.
15. Suspensión y terminación
15.1 El Propietario podrá suspender la Obra durante un tiempo razonable mediante notificación por escrito. El Contratista protegerá la Obra, y el Propietario pagará los costes razonables de la suspensión y concederá una ampliación de plazo, salvo que la suspensión se deba a un incumplimiento del Contratista.
15.2 El Propietario podrá resolver este contrato con efecto inmediato mediante notificación escrita si el Contratista no inicia las Obras a su debido tiempo, o las abandona o suspende los trabajos durante más de 14 días sin motivo, o no trabaja con la debida diligencia, o continúa ejecutando trabajos defectuosos tras una notificación escrita, o no mantiene el seguro, o incurre en insolvencia, o si el retraso supera los 60 días desde la Fecha de Finalización. El Propietario podrá entonces acceder al Sitio, retener los materiales y equipos que se encuentren en él y finalizar las Obras, y el Contratista pagará el coste adicional de terminarlas respecto de lo que se le habría pagado al Contratista.
15.3 El Contratista podrá resolver este contrato mediante notificación escrita si el Propietario no abona una suma debida y certificada en un plazo de 21 días desde una notificación escrita de impago, si el Propietario impide al Contratista ejecutar las Obras durante más de 30 días, o si el Propietario incurre en insolvencia. El Propietario pagará entonces los trabajos realizados, los materiales encargados que no puedan devolverse, el coste razonable de abandonar el Sitio y la pérdida de beneficio que la ley permita.
15.4 El Propietario podrá resolver este contrato por su propia conveniencia mediante notificación escrita con 14 días de antelación, y pagará entonces al Contratista los trabajos realizados y los materiales encargados, el coste razonable de la terminación y una parte justa del beneficio sobre los trabajos no realizados, con el límite de lo que la ley permita.
15.5 Cuando este contrato finalice, el Contratista dejará el Sitio seguro y protegido, entregará al Propietario todos los planos, certificados y autorizaciones que tenga para las Obras, y no se llevará los materiales que ya hayan sido pagados.
16. Disposiciones generales
- Las notificaciones previstas en este contrato deberán constar por escrito y podrán enviarse por correo electrónico, o entregarse en las direcciones indicadas al inicio de este contrato, o en otra dirección que una parte haya comunicado a la otra por escrito.
- El Contratista es un contratista independiente y no es empleado, agente ni socio del Propietario.
- El Contratista no podrá ceder este contrato ni ningún derecho derivado de él sin el consentimiento escrito del Propietario. El Propietario podrá ceder sus derechos a un comprador o prestamista del Sitio mediante notificación escrita, y el Contratista firmará cualquier documento que un prestamista necesite razonablemente.
- Este contrato constituye el acuerdo íntegro entre las partes en relación con las Obras. Sustituye a todo lo manifestado o escrito con anterioridad y solo podrá modificarse por escrito y firmado por ambas partes.
- Cada parte mantendrá en secreto la información privada de la otra que conozca en virtud de este contrato.
- El Contratista podrá utilizar fotografías de las Obras terminadas para su promoción, si el Propietario lo acepta, lo que no se denegará sin motivo, y sin mostrar información privada.
- Si alguna parte de este contrato no pudiera aplicarse, el resto conservará su validez.
- La parte que no ejerza un derecho de inmediato no renuncia a él.
- Este contrato podrá firmarse en ejemplares separados y electrónicamente, y en conjunto formarán un solo contrato.
17. Legislación aplicable y conflictos
Este contrato, y cualquier conflicto que se derive de él, se regirá por las leyes de Nueva Zelanda. Si surge un conflicto, las partes se reunirán primero y tratarán de resolverlo de buena fe en el plazo de 21 días desde que una de ellas lo notifique por escrito. También podrán acordar solicitar la ayuda de un experto independiente o de un mediador, y cada una abonará la mitad del coste. Ninguna de ellas utilizará el conflicto como motivo para paralizar las Obras, salvo en los casos previstos en este contrato.
El lugar para resolver cualquier conflicto derivado de este contrato es Auckland. Cómo se deciden los conflictos
Cualquiera de las partes podrá solicitar a un tribunal una orden urgente y una orden en materia de pago cuando la ley ofrezca un procedimiento rápido para resolver un conflicto de pago en trabajos de construcción.
Firmas
Por el Propietario: Marlow Family Trust
Nombre y cargo: ______________
Firma: ______________
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Por el Contratista: Kestrel Building Ltd
Nombre y cargo: ______________
Firma: ______________
Fecha: ______________