Byggekontrakt
Denne kontrakten er inngått den 7. november 2026 mellom:
- Marlow Family Trust, med adresse 22 Birch Avenue, Auckland 1010, New Zealand («Byggherren»), og
- Kestrel Building Ltd, med adresse Unit 4, 70 Harbour Road, Auckland 1011, New Zealand («Entreprenøren»).
Entreprenørens lisens eller registrering: Sertifisert bygghåndverker nr. 123456
Byggherren ønsker å få utført byggearbeid på byggeplassen angitt nedenfor, og Entreprenøren samtykker i å utføre arbeidet. Partene er enige om følgende.
1. Arbeidene
1.1 Entreprenøren skal utføre og fullføre følgende arbeid på 22 Birch Avenue, Auckland 1010, New Zealand («Byggeplassen»), sammen med alt som med rimelighet er nødvendig for å fullføre det («Arbeidene»):
- en toetasjes påbygging bak på ca. 60 kvadratmeter, som vist på tegningene
- nytt tak, nye vinduer og nye ytterdører
- elektro, rørleggerarbeid og oppvarming for påbygningen
- innvendige overflater fram til og med maling
1.2 Arbeidene er vist i, og skal utføres i samsvar med, disse tegningene og dokumentene («Kontraktsdokumentene»):
Tegninger A101 til A110 revisjon C datert 4. september 2026, og spesifikasjonen datert 4. september 2026 fra Hale Architects
1.3 Følgende arbeid er ikke omfattet av Arbeidene:
landskapsarbeid, kjøkkeninnredning og hvitevarer, gardiner og møbler
1.4 Dersom Kontraktsdokumentene er i strid med hverandre, skal Entreprenøren straks varsle Byggherren og følge Byggherrens skriftlige instruks. Dersom Kontraktsdokumentene ikke beskriver noe som klart er nødvendig for at Arbeidene skal være fullstendige, trygge og egnet til sitt formål, skal Entreprenøren utføre det som en del av prisen, med mindre det er en endring etter punkt 6.
1.5 Entreprenøren skal utføre Arbeidene med den fagkunnskap og aktsomhet som forventes av en erfaren og kvalifisert entreprenør, og bruke den utførelses- og materialstandarden som er fastsatt i Kontraktsdokumentene. Dersom det ikke er fastsatt noen slik standard, skal Entreprenøren bruke nye materialer av god kvalitet som passer til bruken, og utførelse som oppfyller de byggeforskriftene og den gode praksis som gjelder på Byggeplassen. Arbeidene skal være i samsvar med enhver lov, forskrift, standard og tillatelse som gjelder for dem.
2. Kontraktssum
2.1 Byggherren skal betale Entreprenøren NZD 285,000 for Arbeidene («Kontraktssummen»). Kontraktssummen eksklusive merverdiavgift, som eieren betaler i tillegg. Alle beløp er angitt i Newzealandske dollar.
2.2 Kontraktssummen er en fastpris. Den endres bare ved en endring etter punkt 6, en forsinkelse etter punkt 8 som Byggherren er ansvarlig for, eller en justering som denne kontrakten uttrykkelig tillater.
2.3 Kontraktssummen omfatter all arbeidskraft, alle materialer, maskiner, utstyr, midlertidige arbeider, avfallsfjerning, gebyrer og kostnader som påløper for Entreprenøren, samt kostnadene ved å få Arbeidene gjennom alle inspeksjoner, unntatt det som er angitt som unntatt.
3. Betaling
3.1 Byggherren skal betale Kontraktssummen i trinn. Når hvert av trinnene nedenfor er nådd, skal Entreprenøren sende Byggherren en faktura som viser trinnet, beløpet som forfaller, tilbakeholdelsen og eventuelle endringer som er avtalt:
- 10 % ved signering
- 20 % når fundamenter og gulvplate er ferdige
- 25 % når reisverk og tak er ferdige og bygget er tett
- 25 % når første runde med elektro, rør og isolasjon er fullført
- 15 % ved praktisk ferdigstillelse
- resten når det tilbakeholdte beløpet frigis
3.2 Byggherren, eller den arkitekten eller ingeniøren Byggherren har utpekt, skal inspisere Arbeidene innen 5 virkedager etter å ha mottatt en faktura, og skal bekrefte beløpet som forfaller, eller skriftlig opplyse Entreprenøren om hvorfor et trinn ikke er nådd. Byggherren skal betale det bekreftede beløpet innen 10 dager etter fakturaen. Byggherren kan bare betale i samsvar med et trinn dersom arbeidet for dette trinnet er fullført og er i samsvar med Kontraktsdokumentene.
3.3 Byggherren kan holde tilbake fra en betaling et beløp som tilsvarer de rimelige kostnadene ved å rette mangelfullt arbeid, og et beløp som Entreprenøren skylder, dersom Byggherren skriftlig opplyser Entreprenøren om beløpet og grunnen før betalingen forfaller. Byggherren skal betale resten i rett tid.
3.4 Et beløp som ikke betales når det forfaller, påløper rente med 4 % per år over styringsrenten til sentralbanken i landet for betalingsvalutaen. Dersom Byggherren ikke betaler et beløp som er bekreftet og som ikke er bestridt i god tro, og ikke betaler det innen 7 dager etter skriftlig varsel, kan Entreprenøren stanse Arbeidene til beløpet er betalt, dersom loven tillater det, og skal gis fristforlengelse for stansingen.
3.5 Skatt betales som angitt i punkt 2.1. Dersom loven krever at det gjøres skattetrekk i en betaling, skal Byggherren trekke fra det, betale det i rett tid og gi Entreprenøren en offisiell kvittering.
3.6 Betaling er ikke aksept av mangelfullt arbeid og fritar ikke Entreprenøren fra noen plikt etter denne kontrakten.
4. Tilbakeholdelse
4.1 Byggherren skal holde tilbake 5 % av hver betaling som tilbakeholdelse, for å sikre forsvarlig fullføring av Arbeidene og retting av mangler.
4.2 Byggherren skal utbetale halvparten av tilbakeholdelsen til Entreprenøren innen 14 dager etter attesten for praktisk ferdigstillelse, og resten innen 14 dager etter utløpet av mangelperioden, dersom Entreprenøren har rettet alle mangler som Entreprenøren er blitt varslet om. Byggherren kan beholde fra tilbakeholdelsen de rimelige kostnadene ved å rette enhver mangel som Entreprenøren ikke har rettet.
4.3 Byggherren skal holde tilbakeholdsbeløpet på en separat konto der loven krever det.
5. Byggeplass, adgang og byggherrens plikter
5.1 Byggherren skal gi entreprenøren eksklusiv adgang til byggeplassen på oppstartsdatoen, og tilstrekkelig adgang gjennom hele arbeidsperioden, fri for hindringer og uten personer, og skal holde byggeplassen tilgjengelig. Byggherren er ansvarlig for retten til å bygge på byggeplassen og for eventuelle rettigheter til naboer og andre som kan stanse arbeidene.
5.2 Byggherren skal gi den informasjonen, de beslutningene og godkjenningene entreprenøren trenger, i god tid og innen 7 dager etter en skriftlig forespørsel, og skal stille til rådighet en person som har fullmakt til å beslutte på vegne av byggherren.
5.3 Byggherren skal ikke la andre personer arbeide på byggeplassen uten å avtale med entreprenøren hvordan de skal samarbeide, og skal ikke ta i bruk eller bruke arbeidene, eller deler av dem, før overtakelse uten entreprenørens samtykke.
5.4 Entreprenøren skal bare arbeide på byggeplassen i rimelig arbeidstid og i samsvar med lokale regler, holde byggeplassen ren og sikker, beskytte eksisterende bygninger, trær, tekniske anlegg og naboers eiendom, og fjerne avfallet sitt.
5.5 Entreprenøren er ansvarlig for byggeplassen og arbeidene frem til overtakelse og bærer risikoen for tap eller skade på dem, unntatt skade som byggherren forårsaker, eller skade som følger av krig eller en annen hendelse som forsikringen ikke dekker og som ingen av partene kunne forhindre.
5.6 Entreprenøren skal bare arbeide på byggeplassen i disse tidene: 07.30 til 17.30, mandag til lørdag, ikke på helligdager.
6. Endringer
6.1 Byggherren kan be om en endring i arbeidene, et tillegg eller en reduksjon, ved en skriftlig instruks. Entreprenøren skal ikke gjøre en endring uten skriftlig instruks, unntatt for å håndtere en nødsituasjon for å beskytte personer eller eiendom, og skal da straks varsle byggherren.
6.2 Før entreprenøren gjør en endring som byggherren har bedt om, skal entreprenøren innen 5 virkedager skriftlig informere byggherren om endringens virkning på kontraktssummen og datoen for fullføring. Endringen gjøres når begge parter har avtalt den skriftlig, og kontraktssummen og datoen endres som avtalt.
6.3 Dersom partene ikke blir enige om kostnaden, skal endringen prises på en rimelig måte ut fra satsene i kontraktsdokumentene, eller dersom slike satser ikke finnes, til rimelig kostnad for arbeid og materialer med tillegg av en rimelig og avtalt prosentsats for administrasjon og fortjeneste. En tvist om prisen fritar ikke Entreprenøren fra å utføre endringen.
6.4 Entreprenøren kan nekte å utføre en endring som er uforsvarlig, ulovlig, eller som en rimelig entreprenør ikke ville kunne utføre.
6.5 Dersom Entreprenøren finner forhold på byggeplassen som ikke med rimelighet kunne ha vært avdekket før signering, for eksempel skjulte installasjoner eller grunnforhold som er svært forskjellige fra det en nøye befaring ville vise, skal Entreprenøren straks varsle Byggherren og stanse arbeidet i det aktuelle området. Kontraktssummen og datoen for fullføring endres på rimelig måte for den ekstra kostnaden og tidsbruken.
7. Fremdriftsplan og fullføring
7.1 Entreprenøren skal starte arbeidene på 1. mars 2027, utføre dem med tilbørlig fremdrift og uten forsinkelse, og fullføre dem innen 30. september 2027 («datoen for fullføring»).
7.2 Entreprenøren skal innen 14 dager etter signering gi Byggherren en fremdriftsplan som viser rekkefølgen og tidspunktet for hoveddelene av arbeidene, holde den oppdatert og straks varsle Byggherren om alt som kan forsinke arbeidene.
7.3 Arbeidene anses som «praktisk ferdigstilt» når de er fullført med unntak av mindre gjenstående arbeider som ikke hindrer Byggherren i å bruke dem og som kan utføres uten vesentlig ulempe, når alle kontroller, sertifikater og godkjenninger som loven krever er gitt, og når Byggherren eller dennes representant har bekreftet dette skriftlig. Byggherren skal foreta befaring innen 7 dager etter Entreprenørens varsel og skal ikke uten rimelig grunn nekte å bekrefte. Entreprenøren skal fullføre de mindre gjenstående arbeidene innen 28 dager.
7.4 Ved praktisk ferdigstillelse skal Entreprenøren gi Byggherren nøklene, sertifikatene og godkjenningene, garantiene og instruksjonsmanualene for installert utstyr, samt tegninger som viser arbeidene slik de er utført.
8. Forsinkelse
8.1 Entreprenøren har krav på en rimelig forlengelse av datoen for fullføring ved forsinkelse som Entreprenøren ikke har forårsaket og ikke med rimelighet kunne unngå, og som skyldes en endring, Byggherren, Byggherrens andre entreprenører, sene beslutninger eller sen adgang, forhold etter punkt 6.5, usedvanlig dårlig vær som en nøye entreprenør ikke kunne ha planlagt for, eller en force majeure-hendelse, men bare dersom Entreprenøren skriftlig varsler Byggherren om årsaken innen 7 dager etter at Entreprenøren ble klar over den, og gjør det som med rimelighet er mulig for å redusere forsinkelsen.
8.2 Dersom Entreprenøren ikke fullfører arbeidene innen den forlengede datoen for fullføring, skal Entreprenøren betale Byggherren dagmulkt på NZD 250 per dag for hver dag fra denne datoen til praktisk ferdigstillelse. Partene er enige om at dette beløpet er et rimelig anslag over Byggherrens tap og ikke en straff, og det er Byggherrens eneste misligholdsbeføyelse for forsinkelse frem til dagen for praktisk ferdigstillelse, men det påvirker ikke Byggherrens rett til å heve kontrakten etter punkt 15.
8.3 Byggherren kan trekke dagmulkten fra ethvert beløp Byggherren skylder Entreprenøren.
9. Helse og sikkerhet
9.1 Entreprenøren er ansvarlig for sikkerheten til alle som er på byggeplassen, unntatt Byggherrens egne personer som går inn på byggeplassen uten Entreprenørens samtykke. Entreprenøren skal følge alle lover og regler om helse, sikkerhet og miljø, gi sine arbeidstakere trygge arbeidsmetoder, riktig utstyr og opplæring, og holde byggeplassen sikret, inngjerdet og skiltet.
9.2 Entreprenøren skal straks varsle Byggherren om enhver ulykke, alvorlig hendelse eller besøk fra en myndighet på byggeplassen, og skal rapportere det til myndigheten der loven krever det.
9.3 Entreprenøren skal ikke bruke materialer som er forbudte eller skadelige, og skal håndtere farlig avfall bare slik loven tillater. Dersom det oppdages farlige materialer, for eksempel asbest, skal Entreprenøren stanse arbeidet i det aktuelle området, straks varsle Byggherren, og partene skal behandle funnet som et forhold etter punkt 6.5.
9.4 Byggherren skal varsle Entreprenøren om alt Byggherren kjenner til som kan være en fare på byggeplassen, inkludert underjordiske installasjoner og farlige materialer.
10. Tillatelser, kontroller og etterlevelse
10.1 Tillatelser og godkjenninger
10.2 Entreprenøren skal varsle om og delta på alle inspeksjoner som loven eller tillatelsene krever, skal ikke dekke til arbeid før det er inspisert der dette er påkrevd, og skal gi Byggherren kopi av inspeksjonsresultatene. Dersom Byggherren ber om å inspisere arbeid før det dekkes til, skal Entreprenøren tillate det.
10.3 Entreprenøren skal betale gebyrer og kostnader som følger av eget arbeid, og alle bøter som følger av egne lovbrudd.
11. Forsikring
11.1 Entreprenøren skal tegne og holde i kraft fra startdatoen til slutten av mangelperioden, hos et anerkjent forsikringsselskap, ansvarsforsikring på minst NZD 2,000,000 per hendelse, og forsikring som loven krever for arbeidstakerne, og skal gi Byggherren dokumentasjon på dette før startdatoen og når det bes om.
11.2 Entreprenøren skal forsikre arbeidene mot tap eller skade, for full kostnad ved gjenoppbygging, fra startdatoen til praktisk ferdigstillelse, i partenes felles navn, med mindre Byggherren skriftlig har fortalt Entreprenøren at Byggherren vil gjøre det. Den parten som ikke forsikrer, skal ikke gjøre noe som gjør den andres forsikring ugyldig.
11.3 Dersom Entreprenøren ikke forsikrer, kan Byggherren gjøre det og kreve kostnaden dekket av Entreprenøren.
12. Underentreprenører og arbeidstakere
12.1 Entreprenøren kan bruke underentreprenører, men er fortsatt ansvarlig for deres arbeid som om det var eget. Entreprenøren skal ikke sette ut hele arbeidet på underentreprise uten Byggherrens skriftlige samtykke, og skal på forespørsel oppgi navnet på hver hovedunderentreprenør til Byggherren.
12.2 Entreprenøren skal sørge for at alle arbeidstakere og underentreprenører har tilstrekkelig kvalifikasjoner, tillatelser og tilsyn, at de får lønn og behandles i samsvar med loven, og at de ikke sysselsettes på en måte som bryter loven. Entreprenøren skal betale sine underentreprenører og leverandører i tide, slik at det ikke fremsettes noen pant, heftelse eller krav mot byggeplassen eller Byggherren. Dersom det likevel fremsettes et slikt krav, skal Entreprenøren fjerne det umiddelbart for egen regning, og Byggherren kan betale det og kreve kostnaden dekket av Entreprenøren.
12.3 Byggherren kan be Entreprenøren om å fjerne en person fra byggeplassen som er uskikket eller som opptrer uforsvarlig eller dårlig, og Entreprenøren skal gjøre det.
13. Mangler
13.1 I 12 måneder fra praktisk ferdigstillelse («mangelperioden») skal Entreprenøren utbedre, for egen regning og uten opphold, enhver mangel ved arbeidene som oppstår i denne perioden, og som skyldes materialer eller arbeid som ikke oppfyller denne kontrakten, så snart Byggherren skriftlig varsler om det. Entreprenøren skal gjøre dette på et tidspunkt som passer Byggherren så langt det er mulig, og skal utbedre alt som blir skadet av reparasjonen.
13.2 Dersom Entreprenøren ikke begynner å utbedre en mangel innen 14 dager etter et skriftlig varsel, eller umiddelbart dersom mangelen er et nødstilfelle, kan Byggherren få arbeidet utført av en annen entreprenør, og Entreprenøren skal betale den rimelige kostnaden.
13.3 Arbeid som er utbedret, får sin egen mangelperiode av samme lengde fra datoen det er utbedret.
13.4 Denne bestemmelsen fratar ikke Byggherren noen annen rettighet ved mangler som følger av loven, og Entreprenøren er fortsatt ansvarlig for mangler som ikke kunne oppdages i løpet av mangelperioden.
13.5 Entreprenøren skal gi Byggherren rettighetene etter enhver garanti fra produsent eller leverandør for installerte materialer og utstyr.
14. Ansvar
14.1 Entreprenøren skal holde Byggherren skadesløs for krav fra tredjeparter om personskade, død eller skade på eiendom som oppstår som følge av arbeidene eller av Entreprenørens brudd på denne kontrakten, unntatt i den utstrekning Byggherren har forårsaket dem.
14.2 Ingen av partene er ansvarlig overfor den andre for indirekte tap eller tapt fortjeneste som ikke med rimelighet kunne forutses. Entreprenørens samlede ansvar overfor Byggherren, med unntak av erstatning for forsinkelse og tap som forsikringen skal dekke, er begrenset til kontraktssummen. Dette begrenser ikke ansvar for død eller personskade, for svindel, for bevisst forlatelse av arbeidene, eller for noe som loven ikke tillater å begrense.
15. Stansing og oppsigelse
15.1 Byggherren kan stanse arbeidene for en rimelig periode ved skriftlig varsel. Entreprenøren skal beskytte arbeidene, og Byggherren skal betale de rimelige kostnadene ved stansingen og gi fristforlengelse, med mindre stansingen skyldtes Entreprenørens brudd.
15.2 Byggherren kan avslutte denne kontrakten med umiddelbar virkning ved skriftlig varsel hvis entreprenøren ikke starter arbeidene i tide, forlater dem eller stopper arbeidet i mer enn 14 dager uten grunn, eller ikke arbeider med tilbørlig fremdrift, eller fortsetter å utføre mangelfullt arbeid etter skriftlig varsel, eller ikke opprettholder forsikringen, eller blir insolvent, eller hvis forsinkelsen er mer enn 60 dager etter datoen for fullføring. Byggherren kan da gå inn på byggeplassen, beholde materialene og utstyret der og fullføre arbeidene, og entreprenøren skal betale merkostnaden ved å fullføre dem, ut over det som ville ha blitt betalt til entreprenøren.
15.3 Entreprenøren kan avslutte denne kontrakten ved skriftlig varsel hvis byggherren ikke betaler et beløp som er forfalt og attestert, innen 21 dager etter skriftlig varsel om manglende betaling, hvis byggherren hindrer entreprenøren i å utføre arbeidene i mer enn 30 dager, eller hvis byggherren blir insolvent. Byggherren skal da betale for utført arbeid, for materialer som er bestilt og ikke kan returneres, for rimelige kostnader ved å forlate byggeplassen og for det tapet av fortjeneste som loven tillater.
15.4 Byggherren kan avslutte denne kontrakten av bekvemmelighetshensyn ved skriftlig varsel med 14 dagers frist, og skal da betale entreprenøren for utført arbeid og bestilte materialer, for rimelige kostnader ved avslutningen og for en rimelig andel av fortjenesten på arbeid som ikke er utført, begrenset til det loven tillater.
15.5 Når denne kontrakten avsluttes, skal entreprenøren forlate byggeplassen i trygg og sikret stand, gi byggherren alle planer, sertifikater og godkjenninger som den har for arbeidene, og skal ikke fjerne materialer som er betalt.
16. Generelt
- Varsler etter denne kontrakten skal være skriftlige og kan sendes per e-post, eller leveres til adressene øverst i denne kontrakten, eller til en annen adresse som en part skriftlig har oppgitt til den andre.
- Entreprenøren er en uavhengig oppdragstaker og ikke ansatt, agent eller partner hos byggherren.
- Entreprenøren kan ikke overføre denne kontrakten eller noen rettighet etter den uten byggherrens skriftlige samtykke. Byggherren kan overføre sine rettigheter til en kjøper eller långiver av byggeplassen ved skriftlig varsel, og entreprenøren skal undertegne ethvert dokument som en långiver rimeligvis trenger.
- Denne kontrakten er hele avtalen mellom partene om arbeidene. Den erstatter alt som er sagt eller skrevet tidligere, og kan bare endres skriftlig og med underskrift fra begge parter.
- Hver part skal holde den andre partens private opplysninger som den får kjennskap til etter denne kontrakten, hemmelig.
- Entreprenøren kan bruke fotografier av de ferdige arbeidene til sin markedsføring hvis byggherren samtykker, og samtykket skal ikke nektes uten grunn, og uten å vise private opplysninger.
- Hvis en del av denne kontrakten ikke kan håndheves, forblir resten i kraft.
- En part som ikke bruker en rettighet straks, har ikke gitt den opp.
- Denne kontrakten kan undertegnes i separate eksemplarer og elektronisk, og sammen utgjør de én kontrakt.
17. Lovvalg og tvister
Denne kontrakten, og enhver tvist som oppstår fra den, er underlagt lovene i New Zealand. Hvis en tvist oppstår, skal partene først møtes og forsøke å løse den i god tro innen 21 dager etter at en av dem har gitt skriftlig varsel om tvisten. De kan også avtale å be en uavhengig ekspert eller mekler om hjelp, og hver av dem skal betale halvparten av kostnaden. Ingen av partene skal bruke tvisten som grunn til å stanse arbeidene, unntatt etter denne kontrakten.
Stedet for å avgjøre enhver tvist etter denne kontrakten er Auckland. Hvordan tvister avgjøres
Hver av partene kan be retten om midlertidig forføyning, og om betalingspålegg der loven gir en rask måte å avgjøre en betalingstvist i byggearbeid.
Signaturer
For byggherren: Marlow Family Trust
Navn og stilling: ______________
Underskrift: ______________
Dato: ______________
For entreprenøren: Kestrel Building Ltd
Navn og stilling: ______________
Underskrift: ______________
Dato: ______________