Contratto di locazione commerciale
Il presente contratto è concluso il 7 novembre 2026 tra:
- Marlow Property Holdings Ltd, con sede o residenza in 40 Harbour Street, Dublino D02 XY45, Irlanda (il “Locatore”); e
- Fennel & Co Bakery Ltd, con sede o residenza in 9 Elm Terrace, Dublino D06 AB12, Irlanda (il “Conduttore”).
Garante del Conduttore: Ciaran Fennel, con sede o residenza in 9 Elm Terrace, Dublino D06 AB12
1. I locali
Il Locatore concede in locazione al Conduttore, e il Conduttore prende in locazione, i seguenti locali (i “Locali”):
Locale commerciale al piano terra di circa 85 metri quadrati al 12 Market Street, Dublino D02 AB34, con il magazzino sul retro e il cortile retrostante, come indicato in rosso nella planimetria allegata.
La locazione comprende gli impianti e gli arredi fissi forniti dal Locatore e il diritto di usare, insieme ad altri, gli ingressi, le scale, i corridoi e i servizi comuni dell'edificio. Non comprende il tetto, la struttura, i muri esterni né lo spazio sopra e sotto i Locali. Il Locatore conserva il diritto di far passare tubazioni, fili e cavi attraverso i Locali e di accedervi come consentito dall'articolo 12.
2. Durata
La locazione ha durata di 5 anni, con decorrenza dal 1 gennaio 2027 (la “Durata”), salvo che cessi prima ai sensi del presente contratto.
Il Conduttore ha facoltà di rinnovare per un ulteriore periodo di 5 anni, se lo richiede almeno 6 mesi prima della scadenza.
3. Canone
Il Conduttore pagherà al Locatore un canone di EUR 3.200 al mese, mensilmente in anticipo, il primo giorno di ogni mese, mediante bonifico bancario sul conto che il Locatore indicherà per iscritto, senza trattenere né compensare alcun importo, salvo che la legge lo imponga.
Non è dovuto alcun canone per i primi 2 mesi. Durante tale periodo si applicano tutte le altre clausole del presente contratto.
Come cambia il canone
Imposte sul canone
Se il canone o qualsiasi altra somma resta non pagato per più di 14 giorni dalla scadenza, il Conduttore pagherà su di esso interessi dalla scadenza fino al pagamento, al tasso che la legge consente per i ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali o, se la legge non ne fissa alcuno, al 4% annuo oltre il tasso di riferimento della banca centrale.
4. Deposito cauzionale
Alla firma del presente contratto il Conduttore versa al Locatore un deposito di EUR 9.600. Il Locatore lo detiene a garanzia degli obblighi del Conduttore derivanti dal presente contratto e lo proteggerà o lo registrerà ove la legge lo richieda. Il Conduttore non può usarlo per pagare il canone. Il Locatore può prelevarne ogni somma che il Conduttore deve e non ha pagato dopo averne ricevuto richiesta, e il Conduttore lo reintegrerà poi entro 14 giorni. Il Locatore restituirà quanto resta, senza interessi salvo che la legge li imponga, entro 30 giorni dalla cessazione del contratto e dalla restituzione dei Locali da parte del Conduttore ai sensi dell'articolo 14.
5. Costi dell'edificio e utenze
Costi dell'edificio
Il Conduttore pagherà, alle rispettive scadenze, le spese per elettricità, gas, acqua, fognatura, telefono, internet, rifiuti e ogni servizio analogo usato presso i Locali, nonché le imposte o tasse locali sull'attività relative ai Locali che gravano sull'occupante. Se un servizio è condiviso, il Conduttore paga una quota equa, calcolata in base all'uso o alla superficie.
6. Destinazione d'uso
Il Conduttore userà i Locali solo per la finalità seguente e per nessun'altra:
Panetteria e caffetteria con vendita di cibi e bevande, da consumare sul posto e da asporto.
Il Conduttore non farà nei Locali nulla di illegale, pericoloso, molesto o pericoloso per i vicini, che renda nulla o più costosa l'assicurazione, o che sovraccarichi i solai o gli impianti. Il Conduttore otterrà, e manterrà in vigore, le licenze, le autorizzazioni e le registrazioni di cui la sua attività ha bisogno e rispetterà le leggi e le norme applicabili ai Locali e alla sua attività in essi. Il Locatore non garantisce che i Locali siano adatti all'attività del Conduttore né che l'uso sia consentito dalle norme urbanistiche, e il Conduttore lo ha verificato.
7. Riparazioni e stato dei Locali
Il Conduttore ha ispezionato i Locali e li accetta nello stato in cui si trovano, come risulta da eventuali verbali di consistenza sottoscritti dalle parti. Durante la Durata, il Conduttore manterrà l'interno dei Locali in buono stato di manutenzione, pulito e in ordine, riparerà i danni causati da lui, dal suo personale, dai visitatori o dai clienti e sostituirà vetri rotti, apparecchi di illuminazione e propri impianti rotti. Il Conduttore non risponde della normale usura né dei danni causati da un rischio assicurato ai sensi dell'articolo 9, salvo che li abbia causati lui.
Il Locatore manterrà in buono stato la struttura, il tetto, l'esterno, le parti comuni e gli impianti principali dell'edificio, e vi provvederà entro un termine ragionevole dopo che il Conduttore gli segnala un problema. Il Conduttore informerà tempestivamente il Locatore di ogni danno o difetto che il Locatore deve riparare.
8. Modifiche e insegne
Il Conduttore non può apportare modifiche strutturali ai Locali o agli impianti, né collocare insegne all'esterno, senza il consenso scritto del Locatore, che non sarà irragionevolmente negato o ritardato. Il Conduttore può effettuare, previa informazione al Locatore, modifiche interne che non incidono sulla struttura e sono reversibili. Il Conduttore deve ottenere ogni autorizzazione necessaria per le modifiche ed eseguire i lavori a regola d'arte. Alla fine della Durata, se il Locatore lo chiede per iscritto, il Conduttore rimuoverà le modifiche e ripristinerà ogni danno a proprie spese.
9. Assicurazione
Assicurazione dell'edificio
Il Conduttore assicurerà inoltre i propri beni, merci e attrezzature e stipulerà un'assicurazione di responsabilità civile verso terzi per la propria attività nei Locali, per un massimale almeno pari a quello usuale per un'attività del suo tipo, e ne mostrerà al Locatore la polizza e la ricevuta su richiesta. Se i Locali sono danneggiati da un rischio assicurato in modo da non poter essere usati, il canone cessa dal giorno del danno fino a quando possono essere usati di nuovo, o finché l'assicurazione copre la perdita di canone. Se i Locali non possono essere riparati entro 6 mesi, ciascuna parte può risolvere il contratto con comunicazione scritta.
10. Vendita, cessione e sublocazione
Il Conduttore non può vendere, cedere, sublocare, condividere o abbandonare i Locali, né alcuna parte di essi, né trasferirli in alcun modo, senza il consenso scritto del Locatore, che non sarà irragionevolmente negato o ritardato. Il Locatore può chiedere informazioni ragionevoli sul nuovo occupante e può rifiutare se il nuovo occupante non è in grado di pagare il canone o userà i Locali in un modo che il presente contratto non consente. Se il Conduttore è una società, un cambio di controllo equivale a una cessione.
Il Locatore può vendere o trasferire il proprio diritto sui Locali. Ne informerà il Conduttore e il nuovo locatore subentrerà nei suoi obblighi derivanti dal presente contratto.
11. Recesso anticipato
Il Conduttore può recedere anticipatamente dal presente contratto solo come segue e in nessun altro caso:
dopo 3 anni, dando al Locatore un preavviso di 6 mesi
Per esercitare tale diritto il Conduttore deve dare la comunicazione per iscritto, essere in regola con il canone e restituire i Locali come richiesto dall'articolo 14. In tal caso il contratto cessa alla data stabilita e nessuna parte ha ulteriori pretese verso l'altra, salvo per fatti anteriori.
12. Accesso del Locatore
Il Locatore, e le persone da esso autorizzate, possono accedere ai Locali in orari ragionevoli e con un preavviso di almeno 24 ore (o senza preavviso in caso di emergenza) per ispezionarli, eseguire riparazioni e lavori all'edificio, misurarli o mostrarli a un futuro conduttore o acquirente. Il Locatore arrecherà la minore interferenza ragionevolmente possibile all'attività del Conduttore.
13. Inadempimento
Il Locatore può risolvere il presente contratto e riprendere possesso dei Locali, nei limiti consentiti dalla legge, se:
- il canone o qualsiasi altra somma resta non pagato per più di 14 giorni dalla scadenza e il Conduttore è stato invitato per iscritto a pagare;
- il Conduttore viola qualsiasi altro obbligo del presente contratto e, qualora sia possibile porvi rimedio, non vi provvede entro 28 giorni dalla richiesta scritta; oppure
- il Conduttore diventa insolvente, conclude un accordo con i propri creditori, è sottoposto a un curatore o amministratore, oppure cessa di svolgere la propria attività nei Locali.
Il Locatore darà la comunicazione e seguirà la procedura richieste dalla legge. Il Locatore non può estromettere il Conduttore né sequestrarne i beni se non con un procedimento lecito. La cessazione del contratto non annulla l'obbligo del Conduttore di pagare il canone dovuto prima della cessazione, né di risarcire i danni per qualsiasi violazione. Il Conduttore rimborserà inoltre al Locatore le ragionevoli spese sostenute per riscuotere le somme non pagate e per fare valere il presente contratto.
14. Restituzione dei Locali
Il giorno in cui il contratto cessa, il Conduttore consegnerà al Locatore i Locali liberi, puliti, nello stato di manutenzione richiesto dal presente contratto, con tutti i beni, le insegne e i rifiuti del Conduttore rimossi e con tutte le chiavi e le tessere di accesso restituite. Il Conduttore riparerà ogni danno causato dalla rimozione. Il Locatore può disfarsi di quanto il Conduttore lascia, dopo un preavviso scritto di 14 giorni, e addebitargli il costo ragionevole. Se il Conduttore resta senza il consenso scritto del Locatore, paga il doppio del canone per quel periodo, a titolo di equa stima del danno del Locatore, e risponde dell'ulteriore danno del Locatore.
15. Conformità e pericoli
Il Conduttore rispetterà le norme antincendio, sanitarie, di sicurezza, di accessibilità, ambientali e sui rifiuti applicabili all'uso dei Locali, terrà libere le vie di fuga e non depositerà merci pericolose o infiammabili se non in piccole quantità necessarie alla sua attività e consentite dalla legge. Il Locatore informerà il Conduttore di ogni pericolo noto nell'edificio, come l'amianto, e manterrà sicure le parti comuni. Il Conduttore informerà subito il Locatore di un incendio, di una perdita d'acqua, di un'effrazione o di qualsiasi danno ai Locali.
16. Responsabilità
Il Conduttore risponde di ogni perdita o lesione causata da lui, dal suo personale, dai visitatori o dai clienti al Locatore, all'edificio o ad altre persone e terrà indenne il Locatore dalle pretese derivanti dall'uso dei Locali, salvo che siano state causate da un atto del Locatore stesso o dal suo mancato adempimento dei propri obblighi. Il Locatore non risponde della perdita dei beni o dell'attività del Conduttore, salvo che l'abbia causata con la propria negligenza o violazione del presente contratto. Nessuna parte risponde dei danni indiretti o consequenziali.
Nulla nel presente contratto limita la responsabilità per morte o lesioni personali causate da negligenza, per frode o per qualsiasi altra responsabilità che la legge non consente di limitare.
17. Il garante
Se sopra è indicato un garante, questi garantisce al Locatore che il Conduttore pagherà il canone e adempirà a tutti i suoi obblighi derivanti dal presente contratto. Se il Conduttore non vi provvede, il garante vi provvederà o pagherà alla prima richiesta scritta del Locatore, indipendentemente dal fatto che il Locatore agisca prima contro il Conduttore, e la garanzia non è pregiudicata da alcuna dilazione concessa dal Locatore né da alcuna modifica concordata dalle parti. Se il contratto cessa perché il Conduttore è insolvente, il garante, se il Locatore lo richiede entro 6 mesi, stipulerà un nuovo contratto di locazione per il resto della Durata alle stesse condizioni.
18. Disposizioni generali
- Le comunicazioni previste dal presente contratto devono essere scritte e consegnate a mano, per posta raccomandata o per email, all'indirizzo che ciascuna parte ha comunicato da ultimo all'altra. Una comunicazione al Conduttore può anche essere lasciata presso i Locali.
- Nessuna parte risponde di un ritardo o di un inadempimento, diverso dal mancato pagamento di denaro, causato da eventi al di fuori del suo ragionevole controllo.
- Il presente contratto costituisce l'intero accordo tra le parti sui Locali. Può essere modificato solo per iscritto con atto firmato da entrambe le parti. Se una sua parte non può essere fatta valere, il resto resta in vigore.
- La parte che non esercita subito un diritto non vi ha rinunciato.
- Le parti registreranno o annoteranno il presente contratto ove la legge lo richieda e ne divideranno il costo in parti uguali.
- Il presente contratto può essere sottoscritto in più copie e in forma elettronica, e le copie insieme costituiscono un unico contratto.
19. Legge applicabile e controversie
Il presente contratto è regolato dalla legge di Irlanda. Le parti cercheranno innanzitutto di risolvere ogni controversia discutendone in buona fede. Se non vi riescono entro 30 giorni, ciascuna parte può adire i tribunali dell'Irlanda.
Firme
Il Locatore: Marlow Property Holdings Ltd
Nome e qualifica: ______________
Firma: ______________
Data: ______________
Nome del testimone: ______________
Firma del testimone: ______________
Il Conduttore: Fennel & Co Bakery Ltd
Nome e qualifica: ______________
Firma: ______________
Data: ______________
Nome del testimone: ______________
Firma del testimone: ______________
Il Garante, se presente
Nome: ______________
Firma: ______________
Data: ______________